Par deux arrêts rendus le 13 juillet 2022 n°21-16.407 et 21-16.408, publiés au Bulletin, la Cour de cassation est revenue sur sa position quant à la sanction encourue lorsque l’édification d’une construction viole le cahier des charges d’un lotissement.
La violation d’un cahier des charges de lotissement n’entraîne pas la démolition si celle-ci est manifestement disproportionnée entre le coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.
Dans les deux affaires, une Société Civile Immobilière a obtenu l’autorisation de construire, sur un terrain loti, des logements accompagnés, dans l’une de garages et, dans l’autre, d’une piscine.
Les voisins ont assigné la SCI et la maîtrise d’œuvre aux fins d’obtenir, à titre principal, la démolition des ouvrages édifiés et, subsidiairement, des dommages-intérêts, en se fondant sur la violation du cahier des charge du lotissement.
La Cour de cassation approuve le raisonnement des cours d’appel en considérant qu’ « Ayant retenu qu’il était totalement disproportionné de demander la démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la cour d’appel, qui a fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d’exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts. »
La Haute juridiction considère que les juges d’appel n’étaient pas tenus d’ordonner la destruction au seul motif que le cahier des charges n’avait pas été respecté. Encore faut-il que les juges du fond apprécient si la démolition n’est manifestement pas disproportionnée entre le coût pour le débiteur et l’intérêt pour le créancier.
Par l’introduction d’un critère de proportionnalité au regard du préjudice subi par les requérants du fait de la violation d’un cahier des charges de lotissement, la Haute juridiction revient sur jurisprudence constante en la matière selon laquelle la démolition s’inscrit comme sanction automatique dans cette hypothèse, sans tenir compte des intérêts en présence. (Par exemple : Cass. 3eme civ. 12 février 2008, n° 06-20.185.)
Lorsque la démolition est disproportionnée, l’allocation de dommages-intérêts apparaît alors comme l’unique sanction, sauf à ce que l’action soit prescrite, assurant au promoteur un risque bien moindre.