Association syndicale libre créée par le lotisseur sans transfert des parties communes

Par un arrêt rendu le 22 mars 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n°23-12.480) précise que l’absence de transfert effectif des terrains communs à une association syndicale libre ne suffit pas à entrainer la nullité des statuts.

Dans cette affaire, une société avait obtenu un permis d’aménager un lotissement composé de cinq lots privatifs. Elle avait, conformément à la réglementation en vigueur, créé une association syndicale libre (ASL) pour gérer et entretenir les équipements communs. Les statuts de cette ASL prévoyaient que plusieurs parcelles, dont une voie d’accès et un bassin de rétention serait transférées à l’association.

Deux colotis ont assigné la société ASL en nullité des statuts en invoquant l’absence de réalisation de transfert prévu dans les statuts. Ils ont été déboutés en appel et se sont pourvus en cassation.

« Le dossier de la demande de permis d’aménager un lotissement est sous réserve de ce qui est dit à l’article R 442-8, a complété par l’engagement du lotisseur que sera constitué une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements commun. » (Article R.442-7 du Code de l’urbanisme)

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel. Elle rappelle que l’engagement de transfert de propriété ; exigé à l’article R.447-7 du code de l’urbanisme, conditionne l’octroi du permis d’aménager, mais n’affecte pas la validité des statuts de l’ASL une fois celle- ci créée. Le transfert des biens n’est pas une condition de l’existence juridique de l’association.

La Haute juridiction opère une distinction claire entre le droit de l’urbanisme et le droit civil. L’ASL peut exercer sa mission de gestion des équipements communs sans en être propriétaire, dès lors que son activité respecte les prévisions statuaires. L’objet statuaire n’est pas anéanti par l’inexécution matérielle du transfert foncier.

Elle considère que « L’absence du transfert contractuellement prévu […] n’est pas sanctionné par la nullité des statuts. » (Cass. 3e civ., 22 mai n°23-12.480).

La solution conforte la sécurité juridique des associations syndicales. Et évite qu’un manquement isolé de nature foncière ou administrative entraine l’annulation d’une structure de gestion régulièrement constituée et fonctionnelle.