Copropriété : confier l’entretien d’une partie commune à un copropriétaire n’exonère pas le syndicat de sa responsabilité

Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise l’articulation entre les stipulations du règlement de copropriété mettant l’entretien d’une partie commune à la charge d’un copropriétaire et la responsabilité légale du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, arrêt n° 498 FS-B.).

Si le règlement de copropriété peut transférer l’obligation d’entretien d’une partie commune à un copropriétaire, il ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit à l’égard des victimes.

Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial avait subi des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse constituant une partie commune à jouissance exclusive d’un lot.

Le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient à la charge des copropriétaires qui en bénéficiaient.

Saisie d’une demande d’indemnisation dirigée contre le syndicat des copropriétaires, la cour d’appel avait considéré que cette clause faisait obstacle à sa responsabilité, dès lors que l’entretien de la toiture-terrasse incombait au copropriétaire bénéficiant de son usage exclusif.

La Cour de cassation censure cette analyse et rappelle que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés par les parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires.

Elle en déduit que le règlement de copropriété peut mettre l’entretien d’une partie commune à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance exclusive, mais qu’une telle stipulation ne peut décharger le syndicat de sa responsabilité légale.

La solution repose ainsi sur une distinction claire entre deux questions.

D’une part, le règlement de copropriété peut organiser la répartition interne des obligations d’entretien et de réparation.

D’autre part, cette répartition ne peut être opposée à la victime pour faire obstacle à l’engagement de la responsabilité du syndicat lorsque le dommage trouve son origine dans une partie commune.

La partie concernée conserve en effet sa qualification de partie commune, même lorsqu’elle est affectée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire.

La clause mettant l’entretien à la charge du copropriétaire n’est pas pour autant privée d’effet.

Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut exercer une action récursoire contre le copropriétaire qui aurait manqué à l’obligation d’entretien mise à sa charge par le règlement de copropriété, sous réserve d’en établir les conditions.

L’arrêt conduit donc à distinguer la responsabilité du syndicat envers la victime de la répartition définitive de la charge financière du dommage entre les copropriétaires.

En pratique, la mise à la charge d’un copropriétaire de l’entretien d’une terrasse, d’une toiture ou de toute autre partie commune à jouissance privative ne constitue donc pas une clause exonératoire de responsabilité au bénéfice du syndicat.

Elle intervient seulement dans les rapports internes à la copropriété et, le cas échéant, dans le cadre d’une action récursoire.