Par un arrêt du 8 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les critères permettant d’apprécier le caractère apparent d’un désordre lors de la réception lorsque le maître de l’ouvrage est une personne morale (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-16.523, arrêt n° 565 FS-B.).
La Cour juge que les compétences du maître de l’ouvrage personne morale doivent être appréciées au regard de son objet ou des activités qu’il exerce, et non au regard des compétences de son représentant légal.
Le caractère apparent du désordre s’apprécie au regard du seul maître de l’ouvrage.
Dans cette affaire, une SCI avait fait construire plusieurs bâtiments destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement.
Son gérant était lui-même une société intervenant dans l’opération de construction, notamment dans le cadre d’une mission d’ordonnancement, de pilotage et de coordination.
À la suite de la réception, le syndicat des copropriétaires avait sollicité la réparation de plusieurs désordres. Pour s’opposer à cette demande, il était notamment soutenu que ces désordres devaient être considérés comme apparents lors de la réception compte tenu des compétences professionnelles du représentant légal de la SCI.
La cour d’appel avait néanmoins retenu leur caractère caché, en considérant que la SCI exerçait une activité de promotion immobilière et non une activité de construction.
La Cour de cassation valide cette approche.
Elle rappelle tout d’abord que le caractère apparent d’un désordre s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage.
Elle précise ensuite que, lorsque celui-ci est une personne morale, ses compétences propres doivent être déterminées en considération de son objet ou des activités qu’il exerce. Les compétences techniques de son représentant légal ne peuvent donc lui être automatiquement imputées, que ce représentant soit une personne physique ou une autre personne morale.
Les compétences du dirigeant ne sont pas automatiquement celles de la société.
L’apport de la décision tient à cette dissociation entre la personne morale maître de l’ouvrage et son représentant légal.
Le seul fait qu’une société soit dirigée ou représentée par un professionnel de la construction ne suffit donc pas à considérer qu’elle disposait elle-même des compétences nécessaires pour déceler un désordre au moment de la réception.
En l’espèce, l’activité de promotion immobilière exercée par la SCI ne permettait pas de lui attribuer les compétences techniques de son gérant, quand bien même celui-ci intervenait professionnellement dans le secteur de la construction.
Cette distinction est déterminante dès lors que la réception purge les désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves. La qualification de désordre apparent ou caché conditionne ainsi directement la possibilité, pour le maître de l’ouvrage ou ses ayants droit, d’obtenir ultérieurement réparation.
Une décision à prendre en compte lors de la réception.
L’arrêt impose donc, lorsqu’un maître d’ouvrage est une société, de rechercher ses compétences propres, et non celles des personnes qui la dirigent ou la représentent.
En pratique, l’objet social ne devrait toutefois pas être examiné isolément : la Cour vise également les activités effectivement exercées par la personne morale. L’analyse devra ainsi porter concrètement sur son rôle et ses compétences dans l’opération concernée.
Cette solution intéresse particulièrement les SCI de construction-vente, promoteurs, foncières ou autres personnes morales intervenant comme maîtres d’ouvrage. Elle limite également la possibilité, pour les constructeurs et leurs assureurs, de se prévaloir des seules compétences professionnelles du dirigeant afin de soutenir qu’un désordre non réservé aurait nécessairement été apparent lors de la réception.
En définitive, les compétences du représentant légal ne se transmettent pas, par principe, au maître d’ouvrage personne morale. C’est bien au regard de l’objet et de l’activité propres de cette dernière que doit être appréciée son aptitude à déceler les désordres lors de la réception.
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