Construction irrégulière : démolition possible même en cas de préjudice limité

Par une décision du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 24-14.709), la Cour de cassation affirme que la demande démolition fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme est ordonnée dès lors qu’un préjudice personnel directement causé par la violation de la règle d’urbanisme est établi, sans qu’il soit besoin d’en démontrer la gravité.

1) En l’espèce, les propriétaires d’une maison et d’un terrain attenant avaient, le 8 mars 2008, obtenu un permis de construire en vue d’édifier un nouveau bâtiment comprenant une pergola, un parking en toiture et des panneaux solaires.

Les propriétaires du fonds voisin avaient saisi la juridiction administrative d’un recours pour excès de pouvoir contre ce permis de construire, qui a été annulé.

Dans ces conditions, à la suite de l’annulation du permis de construire, les propriétaires du fonds voisin ont assigné les propriétaires de la maison en démolition de l’ouvrage sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et, à titre subsidiaire, en indemnisation sur le terrain des troubles anormaux du voisinage.

Dans arrêt en date du 7 mars 2024, rendu sur renvoi après cassation (Cass., 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-24.473), la cour d’appel de Nîmes avait rejeté la demande de démolition.

Les juges d’appel avaient notamment relevé que, si la méconnaissance de la règle d’urbanisme ayant conduit à l’annulation du permis de construire leur causait un préjudice, caractérisé par une aggravation des vues sur leur propriété et une diminution de l’ensoleillement et de la luminosité, l’aggravation des vues demeurait trop limitée et la baisse d’ensoleillement insuffisamment significative pour justifier la démolition.

2) Saisie à son tour, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel, à l’exception de la demande indemnitaire fondée sur les troubles anormaux de voisinage, et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

La Cour de cassation a d’abord rappelé sa jurisprudence constante selon laquelle il ne peut être fait droit à une demande de démolition fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme que s’il est rapporté la preuve d’un préjudice personnel directement causé par la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique méconnues, et non par la seule présence de la construction non conforme à ces règles (Cass., 3 civ., 11 mai 2000, n° 98-18.385 ; Cass., 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-19.778 ; Cass., 3e Civ., 25 avril 2024, n° 24-10.256).

La haute juridiction en a déduit que, dès lors qu’un tel préjudice est caractérisé, le juge doit ordonner la démolition de la construction, dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d’urbanisme méconnue, sauf impossibilité, et ce, indépendamment du degré de gravité du préjudice.

Dans ces conditions, une aggravation même limitée des vues ou une perte réduite d’ensoleillement peut justifier une démolition fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme.

En définitive, dès lors que la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique cause directement un préjudice personnel, le juge est tenu de faire droit à une demande de démolition fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, sans qu’il y ait lieu de s’attacher à l’intensité de ce préjudice.