Bail commercial : une clause prévoyant une hausse forfaitaire du loyer sans plafond ni limite de durée est réputée non écrite

Par une décision du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 25-14.904), la Cour de cassation a censuré une clause d’augmentation forfaitaire et périodique du loyer d’un bail commercial ne prévoyant aucune limitation de durée et de plafond.

Dans cette affaire, des bailleurs avaient consenti à une société un bail commercial portant sur une chambre située au sein d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

Il était prévu qu’à compter de la deuxième année suivant la prise d’effet le loyer serait révisé chaque année avec la garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 %.

À ce titre, la société preneuse avait assigné les bailleurs afin de voir constater le caractère réputé non écrit de cette clause et d’obtenir, en conséquence, la restitution des loyers qu’elle estimait avoir indûment versés au cours des cinq dernières années.

La cour d’appel de Lyon, dans arrêt en date du 13 mars 2025, avait débouté la société, estimant la clause licite.

Pour parvenir à cette décision, les juges d’appel avaient considéré que l’augmentation annuelle du loyer prévue par la clause ne dépendait ni d’un indice ni d’une variable aléatoire.

La cour d’appel en avait ainsi déduit que le prix de l’occupation des lieux était déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée, sous réserve de la révision triennale, de sorte qu’il s’agissait d’une clause d’augmentation forfaitaire du loyer licite.

Saisie d’un pourvoi par la société preneuse, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt.

Elle a d’abord rappelé qu’une clause prévoyant un loyer originaire progressif par paliers, avec des niveaux de loyer fixés à l’avance à des échéances déterminées, ne faisait pas échec à la révision légale du loyer et était donc licite.

À l’inverse, une clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence doit être réputée non-écrite dès lors qu’elle fait obstacle aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-39 du code de commerce, aux termes desquelles « la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Les juges du quai de l’Horloge ont ensuite constaté que la clause litigieuse avait pour effet d’augmenter le loyer périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans limite de plafond ni de durée, alors même qu’un bail commercial peut être tacitement prolongé au-delà de son terme conventionnel.

La haute juridiction en a ainsi déduit que cette clause ne fixait pas le prix initial du bail mais instituait un mécanisme de révision automatique du loyer à la seule hausse, susceptible de dépasser la variation des indices.

En conséquence, une clause prévoyant une augmentation automatique, forfaitaire et périodique du loyer, sans aucune limitation de plafond ou de durée, fait échec aux règles d’ordre public régissant la révision du loyer et doit être réputée non écrite.