Promulguée le 7 avril 2026 et entrée en vigueur le lendemain de sa publication, la loi n° 2026‑248 simplifiant la sortie de l’indivision déploie un arsenal de mesures destinées renforcer à la fois les pouvoirs du juge et l’efficacité des régimes de successions vacantes et de biens sans maître, afin de débloquer des situations parfois figées depuis des années.
L’affirmation des pouvoirs du juge dans l’indivision
La première évolution décisive tient à la réécriture de l’article 815-6 du code civil qui consacre désormais explicitement la possibilité pour le juge d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de disposition sur un bien indivis.
Jusqu’alors, la jurisprudence1 admettait déjà sur le fondement de ce texte que le président du tribunal judiciaire puisse autoriser la vente d’un bien indivis lorsque l’intérêt commun l’exigeait et que l’opposition d’un indivisaire créait une paralysie injustifiée.
La loi reprend cette construction prétorienne et la formule de manière directe puisque le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte de vente, à charge pour lui de rendre compte aux autres de l’opération et de l’emploi du prix.
Cette clarification conforte les notaires, qui hésitaient parfois à instrumenter sur le fondement de simples ordonnances, en l’absence de texte visant expressément l’acte de vente.
Elle offre ensuite un instrument de déblocage rapide dans les situations où la conservation d’un bien ou la valorisation d’une opportunité de vente imposent d’agir sans délai, alors qu’un indivisaire se montre défaillant ou purement récalcitrant.
La condition d’intérêt commun demeure toutefois centrale et le juge devra apprécier de manière concrète si la vente autorisée ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits de l’indivisaire opposant, notamment lorsque celui-ci se trouve éloigné ou insuffisamment informé.
Successions vacantes, biens sans maître et partage judiciaire : les ajustements structurants
La simplification de la sortie de l’indivision passe également par une meilleure efficacité des régimes voisins que sont les successions vacantes et les biens sans maître, dont l’inertie alimente, en amont, la persistance de masses indivises inexploitables.
Sur ce point, la loi intervient de manière ciblée sur les pouvoirs du curateur aux successions vacantes et sur les obligations d’information de l’administration fiscale.
S’agissant des successions vacantes, l’article 810-2 du code civil est modifié pour assouplir les conditions de réalisation de l’actif.
Finie l’obligation de vendre d’abord les meubles avant de procéder à la cession des immeubles, ce qui permet au curateur d’adapter l’ordre des ventes à la réalité économique du dossier et aux opportunités du marché local.
Le texte précise en outre que le curateur peut donner mandat pour signer les actes de vente, pratique déjà répandue mais parfois critiquée, ce qui facilite la gestion de biens éloignés géographiquement du service gestionnaire.
L’objectif est d’accélérer la liquidation des successions vacantes afin de limiter la durée pendant laquelle des biens demeurent sans affectation claire, avec à la clé la prévention des occupations informelles et des indivisions de fait.
Sur le terrain de la publicité, la loi ouvre largement la voie à l’usage des supports numériques.
Les principales étapes de la curatelle des successions vacantes (ordonnance de curatelle, inventaire, projet de règlement du passif, reddition des opérations) peuvent désormais être portées à la connaissance des intéressés par la publication sur le site internet de l’autorité administrative chargée du domaine, en complément de la presse légale.
Cette faculté vise à renforcer la transparence des opérations et à favoriser l’émergence d’éventuels héritiers ou créanciers, tout en réduisant les contentieux ultérieurs fondés sur un défaut d’information. Le législateur rétablit par ailleurs un article L. 1123-4 au sein du code général de la propriété des personnes publiques, obligeant l’administration fiscale à communiquer aux communes ou à leurs établissements publics de coopération intercommunale, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens présumés sans maître, dès lors qu’existe un doute sérieux sur l’identité ou la vie du propriétaire.
Le secret fiscal ne peut plus être invoqué pour faire obstacle à cette transmission, marquant une rupture avec la pratique antérieure.
À la clé, un outil supplémentaire pour permettre aux collectivités de repérer plus efficacement les biens abandonnés et de les intégrer dans leur patrimoine, évitant ainsi la constitution de poches de vacance durablement inorganisées.
Enfin, la loi touche au cadre du partage judiciaire en réécrivant les articles 840 et 841 du code civil.
L’article 840 étend désormais la procédure de partage judiciaire au-delà de la seule indivision en visant expressément les intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de pacte civil de solidarité et concubins.
Le texte précise que la procédure peut être engagée non seulement lorsque le partage amiable a échoué ou n’a pas été autorisé mais aussi plus largement lorsque la complexité des opérations de liquidation le justifie, y compris en l’absence d’indivision entre les parties ou lorsque l’indivision disparaît en cours d’instance.
L’article 841, quant à lui, renforce le rôle du juge commis en lui confiant la compétence pour trancher les contestations nées au fil des opérations de partage et pour ordonner les licitations nécessaires, dans des conditions qui seront précisées par un décret en Conseil d’État.
L’abrogation concomitante de l’article 841‑1, qui organisait la représentation de l’indivisaire défaillant, annonce une refonte plus large du dispositif réglementaire, notamment en ce qui concerne la représentation obligatoire par avocat et la répartition des tâches entre le juge et le notaire commis.
Ces ajustements contribuent à la simplification de la sortie de l’indivision en offrant un canal juridictionnel mieux adapté aux situations où le partage amiable échoue ou se révèle irréalisable.
À travers ces différents leviers, la loi du 7 avril 2026 esquisse de nouvelles voies de sortie de l’indivision et de résorption des biens vacants.
Reste une inconnue de taille puisque l’ampleur réelle de la réforme dépendra autant des futurs textes d’application que de l’appropriation qu’en feront les juges, les notaires, les services domaniaux et les collectivités locales.
- Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 décembre 2013, 12-20.158, Publié au bulletin
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