Retard de livraison invoqué par le promoteur sur la base d’intempéries non justifiées

Par un arrêt rendu le 30 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n°23-21.499) confirme que la clause de suspension du délai de livraison en cas d’intempéries ne présente pas de caractère abusif dès lors qu’elle repose sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestable par l’acquéreur.

Dans cette affaire, un promoteur avait conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) avec un acquéreur. Le contrat contenait une clause de suspension du délai de livraison en cas d’intempéries, en renvoyant à des « sources de surveillance d’un organisme reconnu ». A la suite d’un retard de plusieurs mois sur la livraison, l’acquéreur a contesté la validité de la clause, qu’il jugeait abusive, en raison de son imprécision et de la latitude excessive qu’elle laisserait au promoteur.

La cour d’appel de Cayenne a rejeté son argumentation estimant que la clause permettait au professionnel de justifier objectivement la suspension du délai par des éléments extérieur, accessible et opposables à l’acquéreur. Ce dernier a formé un pourvoi en cassation.

« La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. » (Article 1601 du Code civil)

La Cour de cassation confirme l’arrêt. Elle rappelle que si le vendeur doit livrer dans un délai déterminé, celui-ci peut être suspendu pour intempéries, à condition que le fondement de cette suspension soit objective, précis et vérifiable. La clause litigieuse ne dispense pas le vendeur de prouver l’existence de l’évènement, ni de démontrer son impact réel sur l’avancement des travaux.

La Haute juridiction précise que les juges du fond peuvent contrôler le caractère abusif d’une clause en s’assurant qu’elle ne conduit pas à une suspension automatique et discrétionnaire. En l’espèce, la clause n’imposait pas à l’acquéreur une confiance aveugle elle se fondait sur des données externes, vérifiables, et ne déliait pas le promoteur de son obligation de justification.

La Cour affirme : « la clause figurant dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait la suspension du délai de livraison en cas de force majeure et en cas d’intempéries sur justification par l’architecte à partir des données météorologiques publiques, vérifiables et contestable par les acquéreurs. » (Cass. 3e avr. 2025, n°23-21.499)

Cette solution s’inscrit dans la lignée de l’arrêt du 24 octobre 2012 (Cass. 3e civ., n°11-17.800), validant les clauses de suspension fondées sur des éléments objectif. La Cour confirme que seule une clause laissant au professionnel un pouvoir discrétionnaire incontrôlé peut être jugée abusive

Ainsi elle sécurise le report du délai de livraison des projets de construction soumis à des aléas climatiques.