Une loi pour transformer les bureaux et autres bâtiments vacants en logements

La loi n° 2025-541 en date du 16 juin 2025 a pour objectif de faciliter la transformation des bureaux vacants en logements. Cette possibilité de reconversion a longtemps fait l’objet de discussions dans le débat public, depuis, notamment, le rapport Damon (22 septembre 1994) et a été rendue possible à la suite d’une longue procédure parlementaire.

Cette loi concerne, certes, les bureaux vacants mais également d’autres types de bâtiments tels que des bâtiments désaffectés, des anciens locaux administratifs ou des immeubles neufs.

Le nouvel article L. 152-6-5 du Code de l’urbanisme permet une dérogation aux PLU afin de reconvertir les bâtiments ayant une fonction initiale différente d’un logement en habitation en accordant des autorisations de surélévation ou d’extension.

Cet article dispose, par conséquent, que “En tenant compte de la nature et de la zone d’implantation du projet, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, à l’occasion de la délivrance d’une telle autorisation, autoriser le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu. La dérogation s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme”.

Ces droits à construire viennent offrir une rentabilité nouvelle à une opération de transformation de bureaux en logements, qui est complétée par une dérogation complémentaire en ce qui concerne la proportion des logements à taille minimale afin de créer des logements de petite taille abordables grâce à l’article L. 152-6-6 du Code de l’urbanisme.

Ce dernier dispose que « L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, dans le cadre de la procédure prévue à l’article L. 152-6-5, déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à la proportion de logements d’une taille minimale mentionnées à l’article L. 151-14. »

La loi introduit un article L.413- 5 du code de l’urbanisme prévoit également la création d’un permis de construire multi-destinations, permettant plusieurs usages possibles d’un même bâtiment. Ainsi, cela offre davantage de souplesse quant à l’usage du bien en question en concevant dès le départ des immeubles réversibles techniquement.

En effet, l’article 5 de la loi n° 2025-541 permet, sur avis du conseil municipal des communes concernées, de délivrer des permis de construire autorisant plusieurs destinations successives d’un même bâtiment. Cela reste, néanmoins, sous réserve de plusieurs conditions :

• L’arrêté de permis de construire (PC) doit indiquer explicitement toutes les destinations autorisées de la construction. À la demande de l’autorité compétente en matière d’urbanisme, le permis peut mentionner uniquement la première destination prévue.
• Les modifications ultérieures du Plan local d’urbanisme (PLU) concernant les destinations n’ont aucun impact sur la validité d’un permis de construire pendant 20 ans à compter de sa délivrance.
• Si les pièces fournies lors de la demande de permis permettent de vérifier que les futurs états du projet (liés à d’autres destinations) respectent les règles d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance, alors le permis autorise ces états futurs par anticipation, sans qu’une nouvelle autorisation d’urbanisme ne soit nécessaire plus tard.
• Le propriétaire doit informer le maire et, si différent, l’autorité compétente en urbanisme de chaque changement de destination ou d’état.

Cette autorisation peut rester valable pendant 20 ans après la délivrance du permis.

Ce nouveau permis ne pourra entrer en vigueur qu’après un décret qui indiquera les conditions d’application de ce nouvel article du Code de l’urbanisme.

L’application de ces nouvelles dispositions sont à rapprocher de celles votées par la loi dite Le Meur n°2024-1039 du 19 novembre 2024 consacrant une servitude de résidence principale qui délimite les secteurs où toutes les constructions de logements doivent servir de résidence principale (loi Le Meur). Ainsi, ils ne pourront pas être loués en tant que meublés de tourisme. Le Maire dispose de moyens lui permettant de sanctionner le propriétaire ou le locataire d’un logement en cas de non-respect de cette obligation.

Cette servitude ne peut être appliquée que dans les zones urbaines ou à urbaniser des communes dotées d’un PLU, à condition que l’une des deux situations suivantes soit remplie :

• Le taux de résidences secondaires y dépasse 20 % du nombre total de logements.
• La commune est située en zone tendue et est soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants, prévue à l’article 232 du Code général des impôts.

Ainsi, cette loi a pour objectif de lutter contre la crise actuelle du logement.