Responsabilité du syndicat de copropriétaires pour négligence fautive

Le syndicat des copropriétaires commet une faute en ne mettant pas en demeure de démolir une ouverture sur des parties communes réalisée par un copropriétaire sans autorisation.

Les faits de l’espèce concernaient M.B propriétaire d’un lot à usage professionnel se situant au rez-de-chaussée d’une résidence dénommée Port des sables, laquelle était soumise au statut de la copropriété.

En 1976, ce dernier a créé plusieurs ouvertures consistant en la réalisation d’une porte et de doubles fenêtres dans le mur de cette résidence, ainsi qu’à l’aménagement d’une terrasse donnant sur le fonds d’une copropriété voisine, la résidence Le Soleil.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables en cessation de l’empiétement et en suppression des ouvertures créées.

M. B a été appelé en intervention forcée par le syndicat de la résidence Port des sables.

La cour d’appel de Montpellier a par un arrêt du 10 décembre 2020 condamné in solidum le syndicat de la résidence Port des sables et M.B à la remise des lieux à leur état initial, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts à la résidence Le Soleil.

En effet, le syndicat ayant été informé des ouvertures réalisées par M.B sans autorisation dans le mur constitutif d’une partie commune de la copropriété, il devait ordonner la remise en état du mur.

Cette absence a ainsi contribué au préjudice causé à la résidence voisine résultant de l’atteinte à son droit de propriété et des troubles anormaux de voisinage en raison de l’activité commerciale des locataires sur la terrasse aménagée par M.B.

Le syndicat de la résidence Port des sables et M.B ont formé un pourvoi en cassation.

1. En premier lieu, en se fondant sur l’ancienne version de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui disposait que le syndicat « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires », ce dernier estimait qu’il n’y avait pas de lien de causalité entre la faute de M.B et sa responsabilité puisqu’il n’y avait ni vice de construction ni défaut d’entretien.

Cependant, la Cour de cassation retient la négligence fautive du syndicat de la résidence Port des sables en s’abstenant de mettre en demeure de M.B.

2. En second lieu, M.B a, à l’appui de son pourvoi, invoqué que la réalisation d’ouvertures dans le mur depuis plus de trente ans avait permis l’acquisition d’une servitude de vue conformément à l’article 690 du code civil qui prévoit que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

Il faisait valoir que la circonstance que ces ouvertures ont été réalisées sans déclaration préalable, ni autorisation de la copropriété ne constituait pas un acte illicite ou irrégulier de nature à faire obstacle à l’acquisition de la servitude de vue.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel sur ce point en rappelant d’abord que « une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite ».

Ainsi que « l’absence de déclaration préalable d’urbanisme et le défaut d’autorisation des travaux de percement par l’assemblée générale des copropriétaires ne font pas obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription ».

L’affaire a été renvoyée à la cour d’appel de Toulouse.