Résiliation du bail pour défaut de permis de construire

Le bailleur louant un local commercial sans permis de construire méconnait son obligation de délivrance.

Le 1er juillet 2009, la SARL la Vénitienne a conclu un bail commercial avec les consorts D afin d’y exercer une activité de restauration à emporter.

Par un acte reçu par notaire, le 1er juillet 2009, la société a demandé la résolution judiciaire du bail aux torts des bailleurs et en réparation de ses préjudices au motif que son consentement avait été vicié par des manœuvres dolosives du bailleur, notamment en lui louant un local pour lequel la demande de permis de construire avait été refusée.

Devant la cour d’appel, la société visait d’une part, la résolution du bail, et d’autre part, la nullité du contrat pour vice du consentement.

La cour d’appel écarte le premier moyen au motif que la société appelante ne démontrait pas que le bailleur a commis des manœuvres dolosives, en particulier car elle pouvait se renseigner sur la situation administrative du local puisque qu’elle a été informée de son extension projetée.

Puis, sur le second moyen, la cour considère que la société ne démontrait pas que les bailleurs avaient méconnu leur obligation de délivrance, dès lors qu’elle exploitait le local conformément à sa destination et qu’elle ne produisait pas de courrier de l’administration lui enjoignant de quitter les lieux.

De plus, selon un rapport d’expertise, l’absence d’autorisation d’urbanisme préalable à l’extension du bâtiment n’avait pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce.

Pourtant, selon le preneur, cette situation lui causait un trouble d’exploitation puisqu’il rencontrait des difficultés pour assurer les lieux mais aussi parce qu’il devait supporter de fortes restrictions quant aux capacités de développement de son commerce.

En outre, le risque de perte du local en raison d’une injonction administrative de démolir limitait considérablement sa capacité à vendre son fonds, en particulier parce que les bailleurs ne démontraient pas que le défaut de permis de construire pouvait être régularisable.

La Haute juridiction censure l’analyse faite par la cour d’appel et retient que les troubles invoqués par le preneur démontrent que le bailleur a méconnu son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil.