Permis modificatif de régularisation même après l’achèvement de la construction

Par une décision du 11 juin 2026, le Conseil d’État, n° 502265, rejette le pourvoi d’un voisin contre un permis de construire et deux permis modificatifs délivrés et consacre plusieurs apports importants en droit de l’urbanisme. Il affirme qu’un permis modificatif déposé pour régulariser un permis attaqué reste possible même après l’achèvement des travaux tant que le contentieux est pendant, précise que la limitation des moyens nouveaux de l’article R. 600‑5 du code de l’urbanisme ne s’applique pas en cassation, admet des toitures terrasses végétalisées au titre des dérogations d’architecture bioclimatique prévues par le PLU et opère une lecture souple des règles de protection paysagère, notamment pour les murs en pierre sèche, tout en rappelant que la régularisation d’infractions d’exécution ne peut être imposée dans le cadre d’un permis modificatif.

1. Le Conseil d’État statuant sur un contentieux portant sur un permis de construire initial et deux permis modificatifs rappelle que, en principe, un permis modificatif ne peut être délivré que tant que la construction autorisée n’est pas achevée.

Il énonce cependant une nouvelle règle en cas de contentieux.

Lorsque le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif afin de régulariser un permis de construire attaqué devant le juge administratif, l’achèvement des travaux ne peut pas être opposé pour refuser ou annuler ce permis modificatif.

Le Conseil d’État juge ainsi que le moyen tiré de l’illégalité du second permis modificatif au motif que la construction était achevée est inopérant.

2. Le Conseil d’État examine ensuite l’application de l’article R. 600‑5 du code de l’urbanisme devant lui.

Cet article limite, en première instance et en appel, le délai pour invoquer des moyens nouveaux contre des décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol.

Le Conseil d’État juge que ces dispositions ne s’appliquent pas aux moyens de cassation dirigés contre les décisions juridictionnelles rendues en dernier ressort.

Un moyen de cassation nouveau, tiré de la méconnaissance de l’article N 2 du PLU sur la surface de plancher, est donc recevable devant le Conseil d’État même s’il est présenté plus de deux mois après le premier mémoire en défense.

Le Conseil d’État se prononce ensuite sur la portée de l’article N 2 du PLU et sur le lien avec les irrégularités éventuellement commises lors de l’exécution des permis antérieurs et rappelle que l’autorité chargée de l’urbanisme doit contrôler la conformité des travaux au permis délivré, notamment par le biais des procès‑verbaux d’infraction et du contrôle de conformité après achèvement.

Il juge que cette autorité ne peut pas imposer au pétitionnaire, qui sollicite un permis modificatif, de régulariser en même temps des travaux déjà réalisés en méconnaissance du permis initial.
Les irrégularités affectant des travaux déjà exécutés doivent être traitées par les pouvoirs de police de l’urbanisme et les procédures répressives, et non par l’extension forcée de l’objet du permis modificatif.

En conséquence, le permis modificatif, qui ne portait pas sur la surface de plancher, n’avait pas à régulariser une éventuelle augmentation antérieure de surface irrégulière, et le moyen tiré de la violation de l’article N 2 du PLU est inopérant.

3. Le Conseil d’État contrôle également l’application de l’article R. 111‑27 du code de l’urbanisme et des règles du PLU relatives à l’intégration paysagère.

La cour avait relevé que le terrain se situe dans un environnement de garrigue avec murs en pierre sèche, mais que l’environnement bâti immédiat ne présente pas de caractère architectural particulier. Elle avait estimé que le projet ne portait pas une atteinte caractérisée au caractère ou à l’intérêt des lieux au sens de l’article R. 111‑27 et des dispositions de l’article N 11 du PLU.

Le Conseil d’État valide cette appréciation comme souveraine, exempte d’erreur de droit et de dénaturation.

La haute juridiction interprète ensuite les règles du PLU relatives aux toitures.

Le règlement impose en principe des toitures simples ou à double pente et interdit les toitures terrasses, tout en prévoyant des adaptations possibles pour des dispositions architecturales particulières liées notamment à l’architecture bioclimatique ou aux énergies renouvelables.

Le projet comporte des toitures terrasses végétalisées qui ont reçu un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France sous réserve de conditions d’arrosage.

Le Conseil d’État juge que ces toitures terrasses végétalisées peuvent bénéficier de la dérogation prévue par le PLU au titre de l’architecture bioclimatique.

Il considère que la cour n’a pas commis d’erreur de droit et a suffisamment motivé sa décision en admettant la compatibilité du projet avec ces règles.

Le Conseil d’État se prononce aussi sur la protection des murs en pierre sèche dans le site patrimonial remarquable et au titre du PLU.

Les documents locaux interdisent en principe la suppression totale ou partielle des murs en pierre sèche visibles depuis les chemins publics et imposent de préserver et restaurer les murets traditionnels existants.

La cour avait constaté, à partir des plans, que les constructions projetées, notamment la piscine, sont parallèles aux murs et que ces murs sont conservés, une seule occultation partielle d’un muret intérieur de parcelle étant en cause.

Le Conseil d’État approuve le raisonnement de la cour selon lequel cette occultation partielle d’un muret intérieur ne méconnaît pas les prescriptions applicables et précise que la destruction éventuelle d’une partie de mur relève des conditions d’exécution du permis et non de sa légalité.

En définitive, la décision du 11 juin 2026 illustre un mouvement d’assouplissement maîtrisé du juge administratif en matière de régularisation des autorisations d’urbanisme, tout en réaffirmant la spécificité du contentieux de cassation.