Démolition impossible si mise en conformité réalisable et acceptée

Par une décision du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B), la Cour de cassation affirme qu’un juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, doit rechercher, au besoin d’office, si une mesure de mise en conformité de l’ouvrage est possible et acceptée par le propriétaire, avant de pouvoir prononcer sa démolition ou sa remise dans son état d’origine.

En l’espèce, une SCI a réalisé un exhaussement de sol sans obtenir préalablement une autorisation d’urbanisme. La commune a alors assigné la SCI d’une demande de démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.

La Cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt en date du 22 février 2024, a condamné la SCI à remettre ses parcelles dans leur état d’origine, en retenant qu’en raison de son ampleur, l’exhaussement du sol réalisé par la SCI nécessitait le dépôt d’une déclaration préalable, que la SCI n’a pas réalisé et qu’à ce titre, une mesure de remise en état s’imposait, sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.

Saisie à son tour, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel. Elle juge que la démolition ou la remise en état d’un ouvrage ne peut être ordonnée, sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, seulement si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne permet de rendre la construction conforme aux règles d’urbanisme. La Cour de cassation précise que le juge doit rechercher l’existence d’une telle mesure au besoin d’office.

La Cour de cassation vient ici confirmer et préciser la décision du 31 juillet 2020 du Conseil constitutionnel (Cons. const., décision n° 2020-853 QPC), dans laquelle les juges constitutionnels émettent une réserve d’interprétation, en jugeant l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme conforme à la Constitution à condition que la démolition de l’ouvrage ne soit prononcée qu’après la recherche infructueuse d’une mesure de mise en conformité possible et acceptée par le propriétaire.

En définitive, la Cour de cassation va donc plus loin que le juge constitutionnel en imposant au juge, saisi sur le fondement de l’article L. 480-14, de rechercher au préalable à toute décision de démolition ou de remise en état, et ce même d’office, si une mesure de mise en conformité de l’ouvrage aux règles d’urbanisme applicables est possible et acceptée par le propriétaire. Il ne s’agit donc pas d’une simple faculté mais d’une obligation pour le juge.