Dans une décision du 12 septembre 2024, la Cour de cassation a rappelé qu’une servitude de passage établie sur un terrain ne s’étend pas automatiquement aux nouvelles parcelles issues de la division de ce terrain (Cass. Civ. 3e, 12 septembre 2024, n° 23-14.479).
En l’espèce, un terrain bénéficiait d’une servitude de passage depuis 1998. Ce terrain a ensuite été divisé en plusieurs parcelles, chacune acquise par de nouveaux propriétaires.
L’un des propriétaires de ces nouvelles parcelles souhaitait utiliser cette servitude pour accéder à son terrain après la division. Il a alors intenté une action contre la propriétaire du fonds servant, demandant la suppression des obstacles qui bloquaient son passage. Il s’appuyait sur l’alinéa 1 de l’article 700 du code de procédure civile et soutenait que la servitude établie en 1998 lui conférait ce droit.
Selon cet article, en cas de division du fonds dominant, la servitude subsiste pour chacune des parcelles issues de cette division, mais uniquement dans la mesure où cette division n’entraîne pas une aggravation des charges pesant sur le fonds servant.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté la demande, considérant que la servitude ne pouvait s’étendre aux nouvelles parcelles issues de la division du fonds, car une prolongation du chemin sur la propriété du défendeur aurait pour effet d’aggraver la charge pesant sur le fonds servant, ce qui serait contraire aux dispositions de l’article 700, alinéa 1, du Code civil.
En effet, elle juge que :
« En principe, sur cette base juridique régissant la division des fonds dominants, ils doivent bénéficier de la servitude instituée au profit du fonds divisé, mais à la condition de ne pas aggraver la condition du fonds assujetti.
Or en l’espèce, la division opérée est telle que le fonds [F] n’est pas directement relié au chemin créé initialement et que seule une prolongation du chemin sur la propriété [D] les desservirait, ce qui aggraverait la condition du fonds servant, dans des conditions incompatibles avec les dispositions précitées. » (CA Aix-en-Provence, ch. 1 5, 17 nov. 2022, n° 19/03334).
La Cour de cassation a confirmé cette position en précisant que, bien que l’article 700, alinéa 1, du code civil dispose que, lors de la division d’un fonds bénéficiant d’une servitude de passage, celle-ci continue de s’appliquer à chaque parcelle issue de cette division, même en l’absence de contiguïté avec le fonds servant, cette disposition n’implique pas automatiquement la création d’une servitude entre les fonds issus de la division.
Ainsi, les nouveaux propriétaires ne pouvaient pas revendiquer un droit de passage sur le fonds servant.