Le contrat de bail commercial est considéré renouvelé lorsque le bailleur en a accepté le principe après avoir dénoncé les manquements aux obligations issues de ce contrat par le preneur.
Le 1er février 2003, aux termes d’un bail commercial M. et Mme Y ont donné à louer divers locaux à des preneurs.
Le 12 octobre 2017 à la suite de la demande des preneurs de renouveler le bail commercial, les bailleurs ont délivré, le 22 novembre 2017, un commandement, visant la clause résolutoire, de payer l’arriéré des régularisations et charges, ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
Le 21 décembre 2017, les preneurs ont sollicité des délais de paiement.
Dans le même temps, le 12 janvier 2018, les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer plus élevé.
Au sein de la même procédure quant aux délais de paiement, à titre reconventionnel les bailleurs ont demandé la contestation de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des preneurs au paiement de diverses provisions.
La cour d’appel de Paris constatant l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail le 22 décembre 2017 a ordonné à défaut de restitution volontaire, l’expulsion des preneurs des lieux loués, ainsi que la fixation de l’indemnité d’occupation et la condamnation de ces derniers à la payer solidairement.
En effet, selon la juridiction du fond, le bail a été résilié de plein droit le 22 décembre 2017, en conséquence il ne pouvait être considéré que les bailleurs avaient renoncés à se prévaloir du commandement de payer en acceptant le principe du renouvellement du bail, le 12 janvier 2018.
Cette motivation était critiquée par les preneurs au soutien de leur pourvoi devant la Cour de cassation.
La Haute juridiction, accueille ce moyen sur le fondement de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 et de l’article L.145-11 du code de commerce, et juge que :
« Il en résulte que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement ».
In fine, sur la base de ces articles elle retient que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail signifie que ce dernier a renoncé à sa résiliation en raison des manquements contractuels des preneurs qu’il avait précédemment dénoncés.
Par-là, c’est la dernière volonté du bailleur qui est prise en compte dans une situation où ce dernier avait émis une volonté contraire, d’abord celle de la résiliation du contrat, puis celle de l’acceptation de son renouvellement.