Pas d’altération de l’usage d’habitation déclaré au 1er janvier 1970 par la réunion de deux lots

Dans une décision rendue le 13 juin 2024, la Cour de cassation considère qu’un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juin 2024, 23-11.053, Publié au bulletin).

La ville de Paris avait assigné un propriétaire d’un appartement pour avoir réuni les lots n°2 et 7 d’un immeuble situé à Paris et changé l’usage de ce bien en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage. La ville de Paris s’appuyait sur les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation pour demander une injonction de retour à l’usage d’habitation et le paiement d’une amende civile.

La ville de Paris soutenait que la réunion de deux locaux ne devait pas altérer l’usage d’habitation initialement destiné à l’un des locaux. Elle avançait que dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à une autorisation préalable.

La ville invoquait également que, selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 conserve cet usage. Par conséquent, la ville argumentait que la partie du bien issue d’un local affecté à l’usage d’habitation à cette date de référence devait être soumise à autorisation pour tout changement d’usage.

La Cour d’appel de Paris avait rejeté les demandes de la ville de Paris, estimant que l’usage d’habitation était établi au 1er janvier 1970 pour le lot n°7, mais pas pour le lot n°2. Ainsi, le local résultant de la réunion de ces deux lots ne pouvait pas être considéré comme étant entièrement affecté dans son entier à l’usage d’habitation à la date de référence.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel, jugeant que la réunion des lots n’altérait pas l’usage d’habitation attaché à l’un des lots dans le nouveau local créé. Elle a conclu que le local, comprenant un lot affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, devait être soumis à autorisation pour tout changement d’usage. Par conséquent, la location de courte durée de ce bien constituait un changement d’usage nécessitant une autorisation préalable pour la partie concernée.