Non-application du cahier des charges d’un lotissement à une commune cessionnaire des voies et espaces communs

Par une décision du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 24-16.968), la Cour de cassation affirme qu’une commune à laquelle le cahier des charges d’un lotissement transfère la totalité des voies et espaces communs n’a pas la qualité de colotie, de sorte que les stipulations de ce cahier des charges ne lui sont pas opposables.

1) En l’espèce, un cahier des charges d’un lotissement avait prévu le transfert des voies et espaces communs à la commune une fois les travaux achevés.

La commune avait, dans un premier temps, intégré ces espaces communs à son domaine public, puis avait procédé au déclassement de l’un des espaces verts afin de l’affecter à son domaine privé au motif de sa désaffectation avérée.

Cet espace vert avait ensuite été vendu à une société civile immobilière, laquelle y avait édifié un immeuble, en violation des stipulations du cahier des charges imposant le maintien de cette parcelle en espace vert.

Dans ces conditions, des colotis avaient assigné la commune et la société civile immobilière en nullité de la vente et démolition du bâtiment.

Dans arrêt en date du 30 avril 2024, la cour administrative d’appel de Bordeaux avait rejeté les demandes des colotis.

Les juges d’appel avaient notamment retenu que la commune à laquelle était rétrocédée l’ensemble des espaces communs d’un lotissement n’avait pas la qualité de colotie et ne pouvait ainsi se voir opposer les clauses du cahier des charges.

2) Saisie à son tour, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des colotis, considérant que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision.

La Cour de cassation a en effet jugé que, lorsque le cahier des charges d’un lotissement prévoit le transfert à la commune de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, cette dernière n’a pas la qualité de colotie et n’est pas tenue par les stipulations de ce cahier des charges.

La Cour de cassation a ajouté que si ces espaces communs sont incorporés au domaine public de la commune, ils relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique prévu aux articles L. 2111-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques.

La haute juridiction judiciaire en a déduit, d’une part, que la parcelle acquise par la société civile immobilière ne pouvait être regardée comme un lot ou un espace commun du lotissement et, d’autre part, que l’espace vert, incorporé au domaine privé de la commune faute de recours contre son déclassement, pouvait être librement vendu par celle-ci.
En définitive, la commune à laquelle, une fois les travaux achevés, les espaces communs d’un lotissement sont transférés en application du cahier des charges n’a pas la qualité de colotie et n’est pas tenue par les stipulations de ce cahier, de sorte que la vente par la commune de l’un de ces espaces, régulièrement déclassé et intégré à son domaine privé, ne peut être remise en cause par les colotis.