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Modification du cahier des charges de lotissement : une voix par copropriété comme pour les maisons individuelles

Le Conseil d’État apporte des précisions concernant les règles de calcul de la majorité qualifiée posée par l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme nécessaire pour la modification des documents du lotissement n’étant pas composé exclusivement de maisons individuelles.

La SARL Gambetta diffusion et la SCCV Merifraisse titulaire d’un permis de construire relatif à la construction d’un logement collectif au sein d’un lotissement ont demandé au maire de la commune des Allues la modification du cahier des charges du lotissement.

Par un arrêté du 15 décembre 2015, le maire a modifié l’article 1er du cahier des charges du lotissement La Frasse situé dans la station de Méribel.

Ce lotissement représente une superficie totale de 17 485 m2 dont les lots sont détenus par dix-neuf propriétaires.

D’ailleurs, un des colotis la société Le Flocon a demandé l’annulation de l’arrêté lequel a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Grenoble en date du 18 décembre 2018, c’est ainsi que la cour administrative d’appel de Lyon ayant annulé ce jugement, le 7 juillet 2020, la société Le Flocon a formé un pourvoi en cassation.

En effet, pour la société la majorité qualifiée n’était pas atteinte dès lors que seul l’accord de neufs propriétaires avait été obtenue. De plus, elle estimait que l’accord des propriétaires d’un même lot ne devait compter que pour une unité.

Le Conseil d’État rappelle les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme qui prévoit l’accord d’une majorité qualifiée en cas de demande de modification des documents du lotissement, et dispose, en effet que « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable ».

Ainsi appliqué aux lotissements composés de maisons individuelles, de copropriété et de constructions affectées à d’autres usages que l’habitation, le Conseil d’État précise que « il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d’autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages ».

La Haute juridiction confirme l’appréciation livrée par la cour administrative d’appel selon laquelle la demande de modification a obtenu l’accord de douze propriétaires représentant une superficie de 11 943m2 soit plus des deux-tiers de la superficie, la majorité qualifiée était atteinte.

Dans ces conditions le pourvoi de la société est rejeté.

Sources et liens

Conseil d’État, 1er juin 2022, n° 443808, mentionné aux tables du recueil Lebon

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