Précisions sur l’examen du permis de construire au regard d’un certificat d’urbanisme

Par un arrêt du 6 juin 2025, le Conseil d’Etat a jugé qu’un pétitionnaire peut obtenir un permis de construire même si son projet méconnaît les règles d’urbanisme cristallisées à la date d’un certificat d’urbanisme si ledit permis est conforme à celles applicables à la date de la décision prise sur sa demande (CE, 6 juin 2025, n° 491748, Mentionné aux tables du recueil Lebon).

Dans cette affaire, le maire de la commune des Lilas (Seine-Saint-Denis) avait délivré, le 22 octobre 2018, un certificat d’urbanisme au pétitionnaire. Entre-temps, le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) d’Est Ensemble a été arrêté le 4 février 2020 et est entré en vigueur le 27 mars 2020, remplaçant ainsi le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune des Lilas. Le 21 avril 2020, le pétitionnaire a déposé une demande de permis de construire portant sur la construction d’un immeuble de dix logements comprenant un parking de neuf places en sous-sol, après démolition d’une maison individuelle, de boxes et de constructions annexes. Par un arrêté du 23 octobre 2020, le maire de la commune des Lilas a refusé de délivrer au pétitionnaire le permis sollicité.

Le pétitionnaire a donc saisi le tribunal administratif de Montreuil pour qu’il annule ce refus et le tribunal a fait droit à sa requête, enjoignant à la commune de délivrer le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois. Toutefois, ce jugement a été annulé par la cour administrative d’appel de Paris.

Saisi à son tour après le pourvoi du pétitionnaire, le Conseil d’Etat rappelle les dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme selon lesquelles « lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »

Le Conseil d’Etat rappelle que ces dispositions ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Il précise toutefois que l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme n’a ni pour objet ni pour effet de priver le pétitionnaire « de son droit d’obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d’urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n’est pas conforme à celles de ces règles qui n’ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d’urbanisme ». Autrement dit, le pétitionnaire peut obtenir un permis de construire quand son projet méconnaît les règles d’urbanisme cristallisées à la date du certificat d’urbanisme si ce projet est conforme aux règles applicables à la date de la décision prise sur sa demande de permis de construire.

Partant, le Conseil d’Etat considère que la cour administrative d’appel de Paris a commis une erreur de droit en jugeant que les dispositions du règlement du PLUi d’Est Ensemble n’étaient pas applicables à la demande de permis de construire du pétitionnaire et que sa demande aurait dû être examinée au regard des seules dispositions du règlement du PLU de la commune des Lilas applicables à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.