L’inconstructibilité d’un terrain ne fait pas nécessairement obstacle à la régularisation des vices de légalité interne affectant un permis de construire

Par une décision du 31 mars 2026, le Conseil d’État s’est prononcé sur la possibilité pour le juge administratif de régulariser un vice entachant le bien-fondé d’un permis de construire dans une zone devenue inconstructible ultérieurement à la délivrance du permis (Conseil d’État, section, 31 mars 2026, n°, 494252).

Au cas d’espèce, un permis de construire, délivré pour la réalisation d’une maison et d’une piscine, a été contesté par les voisins du projet litigieux. Entre ce moment et celui où le tribunal administratif a dû se prononcer, le plan d’occupation des sols (POS) a cessé de s’appliquer et a été remplacé par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) venu classer le terrain en zone inconstructible.

Néanmoins dans cette affaire, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire litigieux en considérant que le classement du terrain en zone inconstructible faisait nécessairement obstacle à la régularisation des vices de légalité interne qu’il avait relevé.

Il convient de préciser que ce jugement était ici insusceptible d’appel.

La question posée au Conseil d’État était donc celle de savoir si le classement d’un terrain en zone inconstructible postérieurement à la délivrance d’un permis de construire faisait nécessairement obstacle à la régularisation d’un vice de légalité interne entachant ce permis.

Cette question étant qualifié d’ « inédite » au sein de la jurisprudence administrative par le rapporteur public Monsieur Thomas JANICOT, dans ses conclusions sous cette décision.

Sur ce point, le Conseil d’Etat considère que le tribunal administratif de Nice a commis une erreur de droit en se fondant sur la seule circonstance que le terrain d’assiette du projet était désormais classé en zone inconstructible pour considérer que les vices relevés n’étaient pas susceptibles de faire l’objet d’une mesure de régularisation.

En effet, la Haute juridiction considère qu’il incombe au juge de ne prendre en compte que les règles d’urbanisme, applicable à la date à laquelle il statue, susceptibles de faire obstacle à la régularisation du vice relevé et non du permis dans son ensemble.

Dès lors, l’inconstructibilité d’une parcelle ne peut être de nature à faire obstacle à la régularisation d’un vice entachant le bien-fondé d’un permis de construire que dès lors que ces vices sont susceptibles d’être affectés par les règles de constructibilité en vigueur au jour où le juge statue.

En d’autres termes, l’inconstructibilité d’une parcelle en tant que telle ne peut faire obstacle à la régularisation d’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme dans la mesure où le vice en question n’a aucun lien avec la constructibilité de la parcelle.