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L’absence d’incidence de l’illégalité d’une autorisation de lotir sur un permis de construire

Par une décision du 22 décembre 2022 mentionnée aux tables, le Conseil d’Etat a précisé que l’illégalité d’une autorisation de lotir ne peut être soulevée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une autorisation des sols dès lors que l’autorisation des sols n’est pas prise en application d’une autorisation de lotir et que cette dernière ne constitue pas la base légale d’une autorisation d’occupation des sols délivrée sur l’un des lots créé (CE, 22 décembre 2022, Cne de Bonneville-sur-Touques, n°458524).

Dans cette affaire, le maire de la commune de Bonneville-sur-Touques a délivré un certificat d’urbanisme pour la création d’un lotissement de trois lots qui mentionne la possibilité d’opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou d’une demande de permis en raison de la procédure en cours d’élaboration d’un plan local d’urbanisme intercommunal.

Le maire a pris un arrêté de non-opposition à déclaration préalable portant division en vue de créer deux lots à bâtir, puis a délivré à la société civile immobilière Medan un permis de construire à chacun des lots.

Saisi par la société Generatio et d’autres requérants au titre de l’article L. 521-1 d’une demande de suspension des deux arrêtés valant permis de construire, le juge des référés du tribunal administratif de Caen a fait droit à leur demande et a suspendu l’exécution des deux arrêtés litigieux.

Par une ordonnance du 3 novembre 2021, il a retenu que le moyen invoqué par voie de l’exception tiré d’illégalité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division foncière portant autorisation de lotir était propre à créer un doute sérieux quant à la légalité des permis de construire contestés.

La commune s’est pourvue en cassation contre cette ordonnance.

Dans ses conclusions, le rapporteur public invite le Conseil d’Etat à admettre l’exception d’illégalité. Le rapporteur public englobe au sein de son argumentaire le permis d’aménager et la décision de non-opposition à déclaration préalable et distingue les dispositions réglementaires et non réglementaires.

Le Conseil d’Etat ne suit néanmoins pas la position du rapporteur public et écarte l’opérance du moyen, sans examiner le caractère réglementaire ou non des dispositions, quand bien même, d’une part, le permis de construire est tenu de respecter les dispositions réglementaires édictées par l’autorisation de lotir (CE, 5 décembre 1994, Commune de Roquebrune-Cap-Martin, n° 137353), et d’autre part, cette dernière est une condition de la délivrance du permis de construire (CE, Sect., 17 décembre 1982, E… et autres, n° 37435) et détermine le cadre dans lequel la légalité du permis sera appréciée (CE, 24 février 2016, Cne de Pia, n° 383079).

Le Conseil d’Etat rappelle dans un premier temps le principe rappelé par la jurisprudence Sodemel-Okosun dont il résulte que « l’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l’application du premier acte ou s’il en constitue la base légale » (CE, Sect, 11 juillet 2011, SODEMEL / Ministre de l’intérieur, de l’outre-mer, des collectivités territoriales et de l’immigration, n° 320735, 320854, CE, Sect, 30 décembre 2013, Mme Okosun, n° 367615).

Appliquant ce principe, il déduit dans un second temps qu’un permis de construire délivré sur l’un des lots issus de la division foncière ayant donné lieu à une autorisation de lotir n’est, d’une part, pas pris pour application de l’autorisation de lotir, et d’autre part, que cette dernière ne constitue pas non plus la base légale de l’autorisation d’occupation des sols.

Le juge de cassation annule l’ordonnance concluant que le juge des référés du tribunal administratif de céans a commis une erreur de droit en retenant le moyen tiré par voie d’exception de ce que le maire de la commune aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en prenant l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable.

Par cette décision, le Conseil d’Etat estime comme inopérant les moyens tirés de l’exception d’illégalité de l’autorisation de lotir et affirme l’indépendance des décisions qui autorisent à lotir, de celles qui autorisent à construire.

Sources et liens

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