Immobilier – baux : Précisions quant à la répartition des travaux entre bailleur et preneur

Dans un arrêt du 26 mars 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise la répartition des travaux entre bailleur et preneur en cours d’exécution du bail.

En l’espèce, la société Schloesser Bierstub L’ami Schutz avait conclu avec la société Grande Brasserie de la Patrie Schutzenberger un bail commercial en vue de l’exploitation d’un restaurant.

Une canalisation a rompu dans le sous-sol des cuisines et la société preneuse a assigné la société bailleresse en paiement de dommages et intérêts au motif que cette dernière devait avoir la charge des travaux au motif que la rupture de la canalisation était due à la vétusté de l’installation.

Or la clause du bail commercial prévoyait qu’étaient à la charge du bailleur uniquement les réparations visées à l’article 606 du code civil. Aux termes de cet article :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. / Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. / Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Par un arrêt du 7 mars 2018, la Cour d’appel de Colmar a rejeté la demande de la société preneuse au motif que « le remplacement d’une canalisation d’évacuation d’eau, fût-elle vétuste, ne rentre pas dans les réparations énoncées à l’article 606 du code civil, seules laissées, par le bail, à la charge du bailleur ».

Au visa de l’article 1755 du code civil, le raisonnement de la Cour d’appel est censuré par la troisième chambre civile :

« 6. En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté, la cour d’appel qui n’a pas constaté l’existence d’une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, a violé les textes susvisés. »

En l’espèce, la Cour de cassation confirme une jurisprudence constante sur ce point (Cass., 3^e civ., 12 avril 1995, 93‑10.358).

Ainsi, la clause dérogeant à l’article 1755 du code civil doit être expresse, à défaut les réparations qui « ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » resteront à la charge du bailleur, peu importe que cette vétusté touche un élément couvert par l’article 606 du code civil.

Les parties conservent partiellement la liberté d’aménager contractuellement cette clause, malgré l’intervention du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi ALUR qui a mis à la charge du bailleur certaines réparations sans dérogation possible.

Désormais, en application de l’article R. 145‑35 du Code de commerce, il n’est plus possible de mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil, y compris en cas de vétusté.

Le bailleur doit donc être particulièrement vigilant dans la rédaction du bail et adapter les clauses à l’état du bien et son affectation, le juge les interprétant dans un sens favorable au preneur en cas de difficultés.