Dans une décision en date du 1er juin 2017, la Cour de cassation censure partiellement un arrêt de la Cour d’appel de Bourges en date du 27 août 2015 en ce que celui-ci n’avait pas statué sur la demande des acquéreurs d’appel en garantie du notaire de la restitution du prix de vente.
Au cas d’espèce, des époux avaient acheté deux lots de copropriété d’un immeuble d’habitation destiné à être réhabilités par une entreprise tierce suivant un acte de vente conclu par acte authentique, sans que l’acte ne fasse mention d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) selon les termes de l’article L.261-3 et suivants du Code de la construction et de l‘habitation.
Les travaux de réhabilitation n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné leur vendeur, son mandataire, le notaire et la banque emprunteuse, en annulation de la vente avec restitution du prix de vente, annulation du prêt et octroi de dommages-intérêts.
En appel, la Cour d’appel de Bourges (CA Bourges, 27 août et 17 décembre 2015) a rejeté la demande en restitution du prix de vente formulée à l’encontre du notaire par les acquéreurs.
La Cour de cassation est dans un premier temps venue confirmer la position de la Cour d’appel en retenant la responsabilité du seul notaire intervenant dans la présente vente sur le motif qu’il n’avait pas assuré l’effectivité de l’acte juridique :
« Mais attendu qu’ayant relevé qu’il résultait de l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l’état futur d’achèvement et retenu souverainement que M. X… n’avait pas assuré l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait alors que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu’il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur le préjudice de M. et Mme Y… et a légalement justifié sa décision de ce chef ».
La Haute juridiction va plus loin.
La Cour de cassation va plus loin en répondant à la demande initiale des acquéreurs reposant sur la restitution du prix par le notaire qui n’avait pas vérifié l’insolvabilité du vendeur :
« Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme Y… qui soutenaient que le notaire devait être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société Patrimoine conseil du Centre placée en liquidation judiciaire, la Cour n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (article 455 du Code de procédure civile) ».
La Cour de cassation est ainsi venue confirmer une jurisprudence bien établie qui considère que même si la restitution du prix de vente ne constitue pas en soi un dommage, le notaire peut toutefois être condamné à garantir le paiement par le vendeur dans l’hypothèse où le versement serait définitivement compromis (Cass. 3ème civ., 17 juin 2009, n°08-14.792 et 08-15.429 ; Cass. 1ère civ., 25 mars 2010, n°09-66.282 et Cass.1 ère civil., 5 avril 2012, n°10-23.442).