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Déclassement d’un bien du domaine public et requalification en bail d’habitation d’une convention d’occupation précaire

La Cour de Cassation juge que, dès le déclassement d’un bien du domaine public, sa location à usage d’habitation à titre de résidence principale est soumise aux dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ne peut en aller autrement que s’il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, ce qu’il appartient au juge de vérifier.

Par un arrêt du 6 juillet 2022, la Cour de cassation rappelle avec force le caractère d’ordre public des dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

La Haute juridiction considère ainsi que dès le déclassement d’un bien du domaine public, sa location à usage d’habitation à titre de résidence principale est en principe soumise aux dispositions de cette loi.

La Cour ajoute qu’« en conséquence, la validité d’une convention y dérogeant est conditionnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, ce qu’il appartient au juge de vérifier ».

En d’autres termes, une convention d’occupation précaire portant sur un bien à usage d’habitation qui fait l’objet d’un déclassement du domaine public doit en principe être requalifiée en bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.

Cette requalification ne pourra être écartée et la validité de la convention d’occupation précaire confirmée que s’il existe des « circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties autres que celles résultant de la seule domanialité du bien », lesquelles doivent être strictement contrôlées par le juge.

Cette décision rappelle le risque de requalification des conventions d’occupation précaire de biens à usage d’habitation relevant du domaine privé en bail d’habitation de droit commun si le propriétaire n’est pas en mesure de faire état, au moment de sa conclusion, de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, autres que celles résultant de la seule domanialité du bien, de nature à justifier l’exclusion des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

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