Dans un arrêt en date du 14 janvier 2021, publié au bulletin, la troisième chambre civile de la cour de cassation réunie en section a précisé l’articulation entre les garanties dont bénéficie l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 janvier 2021 n°19-21.130).
En l’espèce, une SCI avait fait construire une résidence en vue de la vente d’appartements, et a réceptionné les travaux sans réserve entre le 28 juillet 2006 et le 30 juillet 2009.
Lors de la livraison des parties communes en date des 27 mars 2019, 19 juin 2019 et 21 mai 2010, le syndicat des copropriétaires, accompagné d’un expert, avait constaté des désordres.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI en réparation des dommages, notamment sur le fondement de la responsabilité décennale prévue à l’article 1792 du code civil.
En effet, l’article 1646-1 du code civil prévoit que le vendeur en l’état futur d’achèvement est responsable sur ce fondement à l’égard de l’acquéreur :
« Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. »
Par un arrêt en date du 21 mai 2019, la cour d’appel de Fort-de-France a rejeté les demandes du syndicat.
Pour la cour d’appel, les désordres étaient apparents au moment de la prise de possession des locaux par l’acquéreur et relevait donc de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents de l’article 1642-1 du code civil.
Or, faute d’avoir été engagée dans le délai d’un an à compter du mois suivant la prise de possession de l’immeuble prévu par l’article 1648 du même code, l’action de l’acquéreur en responsabilité était forclose.
La troisième chambre civile de la cour de cassation casse l’arrêt au motif que l’acquéreur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement peut bénéficier du concours des deux régimes de responsabilité à l’encontre du vendeur.
Ainsi, les deux régimes se cumulent dès lors que le vice peut aussi être qualifié de désordre décennal.
Pour mémoire, la responsabilité décennale des constructeurs peut être engagée en cas de désordres d’une gravité suffisante, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, et qui n’étaient pas apparents au moment de la réception.
La troisième chambre civile rappelle que le caractère apparent s’apprécie au moment de la réception de l’ouvrage par le vendeur en l’état futur d’achèvement, en application de l’article 1792-6 du code civil.
Dès lors, le caractère apparent du désordre au moment de la prise de possession par l’acquéreur est indifférent pour la qualification de désordre décennal.
En conséquence, la cour d’appel ne pouvait opposer cet élément au syndicat des copropriétaires alors même que la réception avait eu lieu sans réserve.