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Copropriété : La résiliation du contrat de bail en lieu et place du bailleur défaillant

Par un arrêt en date du 8 avril 2021, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la cour de cassation a jugé que lorsqu’un locataire ne respecte pas les clauses du règlement de copropriétés, chaque copropriétaire peut solliciter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire en lieu et place du copropriétaire-bailleur défaillant.

En l’espèce, des propriétaires avaient donné à bail un local commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété à une société en vue d’une activité d’achat, réparation et locations de scooters et cyclomoteurs.

L’activité entreprise étant source de nuisances sonores et olfactives, des copropriétaires de l’immeuble ont agi en résiliation de ce bail et expulsion du locataire à raison du non-respect du règlement de copropriété, qui dispose que chaque copropriétaire doit veiller à ne rien faire qui pourrait nuire à la tranquillité des autres occupants.

L’action en résiliation et expulsion était fondée sur le mécanisme de l’action oblique, c’est-à-dire une voie de droit qui permet à un créancier dont la créance est certaine, liquide et exigible d’exercer, au nom de son débiteur, les droits et actions de celui-ci, lorsque le débiteur, au préjudice du créancier, refuse ou néglige de les exercer.

Sur ce fondement, la cour de cassation avait déjà reconnu au syndicat des copropriétaires la faculté d’agir à l’encontre d’un locataire, en lieu et place du copropriétaire bailleur défaillant, lorsqu’il contrevenait aux obligations du règlement de copropriété.

Pour accueillir l’action des copropriétaires, la cour de cassation rappelle que le règlement de copropriété a une nature contractuelle, chaque copropriétaire est donc débiteur du respect des obligations qu’il définit et ouvre le bénéfice de l’action oblique à tout copropriétaire lésé par l’inaction du bailleur à faire respecter le règlement :

« 8. Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci. »

L’arrêt est rendu au visa de l’ancien article 1166 dont la rédaction a été modifiée l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

En effet, le règlement de copropriété étant antérieur au 10 février 2016, le droit applicable au contrat est celui en vigueur au moment de la formation de celui-ci.

Si le nouvel article 1341-1 dispose désormais que l’action oblique n’est ouverte qu’en cas de carence du débiteur dans « l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial », la solution dégagée resterait opérante puisque la cour de cassation avait étendu le domaine de l’action oblique non seulement aux créances monétaires mais également aux créanciers d’une obligation de faire ou de ne pas faire qui ont une nature patrimoniale.

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