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Conclusion d’un bail à construction sans libération des lieux par l’occupant

Un contrat de bail à construction, portant à la fois sur la démolition de l’immeuble existant et la construction d’un hôtel, peut être valablement formé même en l’absence de la libération des lieux par l’occupant actuel.

Le 15 juillet 1999, la société « A » a donné à bail un immeuble pour l’occupation d’un commissariat de police à l’État.

Le 22 juin 2015, la société « A », promettant, a signé une promesse de bail à construction avec la société B, bénéficiaire, ayant pour objet de démolir l’immeuble existant et d’y construire un hôtel.

L’avant-contrat stipulé plusieurs conditions suspensives, dont l’une tenant à la libération des lieux par l’occupant actuel au plus tard le 30 avril 2017.

Le 25 avril 2017, la société B a signifié à la société A sa renonciation à la condition suspensive tenant à la libération des lieux par le locataire, et a mise en demeure cette dernière de signer le bail à construction.

La société A n’a pas signé le bail à construction et la société B l’a assignée dans le but de la contraindre à le signer et à défaut de dire que le jugement vaudrait bail à construction.

Le promettant faisait valoir devant la Haute juridiction, que la clause qui autorise le preneur à renoncer à la condition suspensive tenant à la libération des lieux par son occupant devait être considérée comme une clause non écrite car elle portait sur un élément essentiel du contrat.

De sorte, que le bénéficiaire ne pouvait y renoncer unilatéralement.

Néanmoins, la Cour de cassation retient, comme la Cour d’appel, que « la condition suspensive de libération des lieux […] par l’occupant ne portait pas sur un élément de validité du contrat de bail à construction, mais sur sa mise en œuvre ».

Et qu’ainsi, « la formation d’un contrat de bail à construction, prévoyant la démolition du bâtiment existant, n’est pas subordonnée à la libération préalable des lieux par le locataire en place ».

En conséquence le bénéficiaire pouvait renoncer valablement à cette condition suspensive et solliciter l’exécution forcée.

Sources et liens

Cour de Cassation, 3ème ch. civ., 17 novembre 2021, n° 20-16.991

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