Espace client

Bail commercial : L’acquisition incertaine de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers en période de Covid-19

Dans une ordonnance en date du 21 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande présentée par le bailleur tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers par le preneur au motif qu’il existait une contestation sérieuse.

En l’espèce, deux sociétés ont conclu un bail commercial le 23 décembre 2019 en vue d’une activité de restauration contre un loyer payable trimestriellement.

Au cours du premier trimestre de l’année 2020, le preneur a effectué des travaux d’aménagement du local et, du fait de l’état d’urgence sanitaire, le restaurant n’a pu ouvrir ses portes que le 22 juin 2020, avec diverses restrictions liées aux mesures de police administrative applicables (distance d’un mètre entre les tables, limitation du nombre de couverts par table, port du masque,…).

Si les parties ont trouvé un accord afin de réduire le montant du loyer du deuxième trimestre 2020, cela n’a pas été le cas pour le troisième trimestre, soit les loyers relatifs aux mois de juillet à septembre où le restaurant était ouvert mais affecté par ces mesures de polices.

Ainsi, suite au paiement de seulement la moitié du loyer pour le troisième trimestre, le bailleur a signifié au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juillet 2020.

Le commandement de payer étant resté infructueux, le bailleur a signifié au preneur une assignation aux fins d’expulsion et de paiement des sommes dues sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, qui permet au président du tribunal judiciaire de prendre toute mesure ne se heurtant pas à une contestation sérieuse en cas d’urgence.

Si le litige portait également sur la fourniture d’une garantie bancaire à première demande, c’est la partie de l’ordonnance consacrée aux impayés de loyer et leur conséquence qui est particulièrement intéressante.

En effet, le preneur, qui ne contestait pas que les loyers étaient en partie exigibles, opposait au bailleur d’une part, une exception d’inexécution fondée sur l’article 1217 du code civil en tant que le bailleur n’a pas respecté son obligation de bonne foi et, d’autre part, un changement de circonstances imprévisibles visé par l’article 1195 du même code, qui permet à une partie de demander la renégociation du contrat.

Sur le fondement des articles 1104 et 1195 du code civil, le juge des référés estime que :

« Les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives »

Ainsi, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris retient l’existence d’une contestation sérieuse relatif à l’exigibilité des loyers en tant que, d’une part, les mesures de police administrative l’ont empêché d’exploiter normalement son fond et d’amortir les investissements réalisés au début de l’année 2020 et, d’autre part, le preneur n’a pas exclu tout paiement mais a sollicité à diverses reprises l’adaptation de son contrat.

Cette ordonnance est particulièrement intéressante en ce qu’elle estime à la fois que l’état d’urgence sanitaire est un changement de circonstances imprévisibles et que la poursuite du paiement du loyer en totalité rend l’exécution du contrat de bail excessivement onéreuse pour le preneur qui ne pouvait jouir de son bien que partiellement.

Le juge estime donc que le bailleur aurait dû renégocier le contrat et que son refus ouvre la possibilité au juge du fond de le réviser.

Il sera particulièrement intéressant de suivre le jugement au fond de cette affaire.

Sources et liens

À lire également

Droit de l'immobilier et de la construction
Pas de manquement à l’obligation de délivrance pendant la période de confinement
Par deux arrêts en date du 30 juin 2022, n°21-20.190 et 21-20.127, la Cour de Cassation a précisé que la...
Droit de l'immobilier et de la construction
Résiliation du bail pour défaut de permis de construire
Le bailleur louant un local commercial sans permis de construire méconnait son obligation de délivrance. Le 1er juillet 2009, la...
Droit de l'immobilier et de la construction
Pas de résolution du bail en cas d’acceptation de son renouvellement par le bailleur
Le contrat de bail commercial est considéré renouvelé lorsque le bailleur en a accepté le principe après avoir dénoncé les...
Droit de l'immobilier et de la construction
Responsabilité du syndicat de copropriétaires pour négligence fautive
Le syndicat des copropriétaires commet une faute en ne mettant pas en demeure de démolir une ouverture sur des parties...