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Bail commercial : La constitutionnalité de l’indemnité d’éviction

Dans une décision 2020-887 QPC du 5 mars 2021, le conseil constitutionnel a jugé que l’article L. 145-14 du code de commerce, prévoyant que le bailleur doit au locataire évincé à l’issue du bail commercial une indemnité d’éviction, était conforme à la Constitution.

En l’espèce, deux sociétés avaient conclu un bail commercial portant sur un local à usage d’hôtel.

Par un acte en date du 5 septembre 2016, le bailleur a, d’une part, refusé le renouvellement du bail et, d’autre part, offert au preneur le paiement d’une indemnité d’éviction.

A l’issue d’une expertise judiciaire, le preneur a assigné le bailleur en fixation du montant de cette indemnité devant le tribunal judiciaire de Paris.

A l’occasion du litige, la société bailleresse a déposé une question prioritaire de constitutionnalité sur la conformité de l’article L. 145-14 du code de commerce aux droits et libertés garantis par la Constitution.

Par un arrêt en date du 10 décembre 2020, la troisième chambre civile de la cour de cassation a jugé la question sérieuse et a accepté de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité au conseil constitutionnel.

En effet, elle a jugé que les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction et l’absence de plafond légal étaient susceptibles de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété en tant que le montant retenu peut être supérieur à la valeur vénale de l’immeuble.

En effet, aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Le requérant soutenait que cette disposition, d’une part, portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété au motif que l’indemnité comporte nécessairement la valeur marchande du fonds de commerce indépendamment du préjudice réellement subi, d’autre part, méconnait l’égalité de traitement selon l’activité exercé dans le local puisque sa valeur dépend des usages de la profession en question mais également une égalité de traitement entre les baux commerciaux et les baux professionnels.

En premier lieu, si le conseil constitutionnel reconnait une atteinte au droit de propriété, il rappelle que cette atteinte est justifiée par un objectif d’intérêt général consistant dans la viabilité des entreprises commerciales et artisanales.

Pour juger cette atteinte proportionnée il rappelle que, d’une part, les articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce prévoient certaines limites et conditions à cette indemnité et, d’autre part, le bailleur est toujours libre de vendre son bien et percevoir un loyer.

En second lieu, le conseil constitutionnel rejette l’argument tiré de la méconnaissance du principe d’égalité en relevant la différence de situation justifiant une différence de traitement.

Sources et liens

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