VEFA et immeuble menaçant ruine : Sur qui pèse l’obligation de démolition des constructions inachevées ?

Par un arrêt du 28 septembre 2020, le Conseil d’Etat est venu apporter d’utiles précisions sur le régime d’un bien acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), dont la construction n’est pas achevée.

Dans cette affaire, plusieurs personnes avaient conclu des contrats de VEFA avec un promoteur immobilier, portant sur des lots d’un ensemble immobilier. Les constructions qui avaient débuté sont toutefois restées inachevées en raison d’une défaillance du promoteur, placé en liquidation judiciaire.

Le maire de la commune d’accueil de l’ensemble immobilier a considéré que les constructions inachevées menaçaient ruine. Il a ainsi pris des arrêtés de péril à l’encontre des futurs acquéreurs, sur le fondement de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, leur enjoignant de faire procéder à la démolition de leurs immeubles. Faute d’exécution de leur part, le maire a procédé d’office à ces travaux, en mettant leur coût à la charge des futurs acquéreurs.

La question qui se posait au Conseil d’Etat était donc celle de savoir si les futurs acquéreurs des biens acquis en VEFA pouvaient se voir imposer la démolition des constructions qui menaçaient ruine, alors même que celles-ci n’étaient pas achevées.

En principe, l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation fait peser l’obligation de démolition d’un immeuble menaçant ruine au propriétaire de celui ci.

La difficulté en l’espèce tient à la particularité du montage en VEFA, selon lequel l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur construction, tandis que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du code civil).

Une interprétation stricte de ces dispositions aurait conduit le Conseil d’Etat à considérer que l’obligation de démolition des constructions existantes pèse sur les futurs acquéreurs, en tant qu’ils sont d’ores et déjà propriétaires de celles-ci, bien qu’elles ne soient pas achevées.

La Haute Juridiction considère au contraire que l’acquéreur d’un bien vendu en VEFA ne peut se voir transférer les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d’un immeuble menaçant ruine, tant que la réception des travaux n’est pas intervenue. Cette interprétation est justifiée par le fait que jusqu’à la date de réception des travaux, l’acquéreur ne dispose pas des pouvoirs de maître de l’ouvrage.

Le Conseil d’Etat ne se prononce toutefois pas sur le fond de l’affaire, et n’indique en conséquence pas expressément que cette responsabilité incombe au promoteur, qui revêt la qualité de maître d’ouvrage. Cette issue reste probable, à moins que la responsabilité soit transférée à la personne publique.