Urbanisme : Une nouvelle DIA permet de changer d’avis

Par un arrêt du 5 juillet 2013, mentionné aux tables du Recueil Lebon, le Conseil d’Etat a rendu un arrêt fort intéressant pour les autorités titulaires du droit de préemption en retenant qu’une commune peut exercer son droit de préemption à la réception d’une seconde déclaration d’intention d’aliéner (DIA), alors même qu’elle avait précédemment refusé de préempter après avoir reçu une première DIA identique.

En l’espèce, un lot constitué d’un appartement et d’une cave avait fait l’objet d’une première DIA, au titre de laquelle la commune de Fréjus s’était abstenue d’exercer son droit de préemption.

Quelques années plus tard, le même vendeur a émis une nouvelle DIA portant sur le même bien, concernant cette fois un acquéreur différent.

La commune de Fréjus a alors décidé d’exercer son droit de préemption, alors même que le bien était vendu au même prix. L’acquéreur évincé a alors saisi le juge administratif d’une demande d’annulation de la décision de préemption.

Les juges du fond ont rejeté sa demande, ce qui a donc été confirmé par la Haute juridiction administrative :

« Considérant qu’aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de l’arrêté litigieux :  » Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée, ou en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix. / (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption  » ; qu’il résulte de ces dispositions que la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner ouvre à l’autorité titulaire du droit de préemption mentionné à l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme la possibilité d’exercer légalement ce droit, alors même, sauf lorsque le code de l’urbanisme en dispose autrement, qu’elle aurait renoncé à en faire usage à la réception d’une précédente déclaration d’intention d’aliéner du même propriétaire portant sur la vente du même immeuble aux mêmes conditions ».

Il ressort de cette jurisprudence que la renonciation à exercer le droit de préemption sur un bien n’est pas définitive : l’émission d’une nouvelle DIA par le vendeur donne donc une nouvelle chance au titulaire du droit de préemption d’exercer son droit, quand bien même les conditions d’aliénation n’auraient pas changé.