Par un décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location, et pris en application des articles 92 et 93 de la loi ALUR, un régime de déclaration préalable et d’autorisation de louer a été instauré afin d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne.
Ces dispositions permettent notamment aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes volontaires de définir des périmètres présentant une proportion importante d’habitat dégradé conformément au programme local de l’habitat en vigueur et au plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées établi.
Elles permettent ensuite de soumettre la mise en location d’un logement, situé dans ces périmètres préalablement définis, par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.
Deux régimes sont ainsi susceptibles d’être mis en œuvre : la simple déclaration ou l’autorisation.
Sont soumis au régime de la déclaration préalable et d’autorisation, les logements mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle mise en location dont le contrat est soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à savoir les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
La mise en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité peut être conditionnée à l’obtention d’une autorisation préalable. Ce régime peut ne concerner qu’un ou plusieurs ensembles immobiliers lorsqu’ils se situent dans une zone qui ne comporte pas d’autres habitats dégradés.
La mise en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité peut également être soumise à une obligation de déclaration.
L’EPCI compétent en matière d’habitat ou à défaut le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou à un régime de déclaration. Ces zones doivent être en cohérence avec le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) et le programme local de l’habitat (PLH).
Pour chacune des zones géographiques, la délibération de l’EPCI ou du conseil municipal peut préciser les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable ou à déclaration et doit mentionner la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d’autorisation.
S’agissant de la simple déclaration préalable, elle s’impose avant mise en location de logements situés dans les zones concernées, aux bailleurs personnes physiques et morales ou leurs mandataires, tant dans le cadre d’une location que d’une relocation ou d’une nouvelle mise en location, à l’exclusion, toutefois, des reconduction ou renouvellement de contrat ou avenant de contrat. Elle doit comporter les informations indiquées à l’article R. 634-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
L’EPCI ou la commune doit soit accuser réception de la demande dans le délai d’une semaine, soit demander des informations complémentaires en cas de dossier incomplet, qui devront être délivrées dans un délai fixé par l’autorité qui ne peut être supérieur à un mois (Article R. 634-3 du CCH).
S’agissant de l’autorisation préalable de mise en location, elle doit être sollicitée par les bailleurs personnes physiques ou morales ou leurs mandataires, conformément aux dispositions de l’article R. 635-2 du CCH, dans les mêmes conditions que la déclaration.
Le président de l’EPCI ou le maire de la commune délivre alors l’autorisation qui devient caduque s’il apparaît qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.
A défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’EPCI ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de mise en location.
Un rejet peut également être opposé si le logement apparaît comme « susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique ».
En cas de non-respect à l’obligation de déclaration préalable ou d’autorisation de mise en location, le bailleur s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 €. L’amende peut également monter jusqu’à 15.000 € en cas de location d’un bien en dépit de la délivrance d’un avis défavorable du président de l’EPCI ou du maire à la demande d’autorisation.