La mesure de confinement qui s’applique en France bouleverse les relations contractuelles et a amené le législateur à prendre des mesures d’urgence provisoires, notamment à l’égard de la validité des clauses de délai, dans le cas des promesses de vente entre particuliers.
Rappelons que la promesse de vente est un avant-contrat dans lequel le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité.
Durant cette période, le propriétaire ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur. A l’inverse, celui-ci s’engage à acheter le bien sous peine de verser des pénalités.
Qu’en est-il lorsque les parties ne peuvent honorer leurs engagements du fait du confinement ?
En effet, le non-respect des conditions suspensives (obtention d’un prêt, clause de préemption de la commune, autorisation d’urbanisme) dans le délai fixé par les parties, constitue en principe une cause suffisante pour obliger les acquéreurs à verser des indemnités.
Néanmoins, l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, est venu assouplir les délais :
« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.
Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »
Ainsi, à la lecture de ces dispositions, la suspension des délais d’instruction pourra avoir des effets sur les promesses de vente de terrains si une date butoir d’obtention d’un permis de construire est fixée comme condition suspensive.
Pour pallier à ces difficultés, le législateur a précisé à l’article 4 de la même ordonnance que les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires et clauses de déchéance qui auraient dû produire ou commencer à produire leurs effets pendant la période visée, sont suspendues. Elles prendront effet un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation d’ici là.
Ainsi, les astreintes et clauses pénales qui avaient commencé à courir avant le 12 mars 2020 sont par ailleurs suspendues pendant tout la durée de la période.