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Servitude de passage : Absence de droit de faire passer des canalisations souterraines, sauf convention expresse

En l’espèce, un lotissement a été créé sur une partie d’un ensemble foncier et une ZAC comprenant 450 logements sur l’autre partie. Le propriétaire de la ZAC a assigné le propriétaire du lotissement en reconnaissance d’une servitude de passage conventionnelle et autorisation d’effectuer en sous-sol des travaux d’installation de tous réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la ZAC.

La cour d’appel reconnait à l’aune de divers titres de propriété l’existence d’une servitude de passage conventionnelle pour assurer la desserte de la ZAC et, interprétant de manière étendue l’acte constitutif de la servitude, autorise l’installation de réseaux dans le sous-sol du passage.

La Cour de cassation, sur le fondement de l’article 1134 du code civil1 (aujourd’hui l’article 1103 de ce code), casse partiellement l’arrêt ainsi rendu en jugeant qu’une servitude de passage, dès lors que le titre l’instituant ne le prévoit pas, comme en l’espèce, ne permet pas de faire passer des canalisations dans le sous-sol de son assiette.

Ce faisant, les juges protègent le propriétaire du fonds servant et ont d’ailleurs fait droit à la demande d’indemnisation de ce dernier au titre de l’aggravation de la servitude de passage2, estimant que la création sur le fonds dominant d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements entraînait nécessairement une aggravation de la servitude conventionnelle, le titre de la servitude n’ayant pas prévu un tel passage.

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