Précisions sur les notions d’atteinte aux conditions d’éclairement et de servitude de cours communes

Le Conseil d’Etat a apporté des précisions sur la notion d’atteinte aux conditions d’éclairement d’un immeuble voisin et celle de servitude de cours communes (CE, 6ème et 5ème chambres réunies, 12 avril 2023, n°451794, Mentionné aux tables du recueil Lebon).

Par un arrêté, la maire de Paris a accordé à une société anonyme d’habitation à loyer modéré (HLM) un permis de construire un immeuble de vingt logements sociaux.

Un syndicat de copropriétaires d’un immeuble voisin ainsi qu’un particulier ont saisi le tribunal administratif de Paris d’une demande d’annulation de cet arrêté. Toutefois, le tribunal administratif a rejeté leur requête.

Saisi à son tour, le Conseil d’Etat a d’abord relevé que l’article UG 7.1 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Paris permet de s’opposer à l’implantation d’une construction en limite séparative si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d’éclairement d’un immeuble voisin.

Sur ce point, le Conseil d’Etat a ensuite précisé que l’atteinte grave aux conditions d’éclairement suppose, au sens de ces dispositions, une obstruction significative de la lumière qui ne saurait se réduire à une simple perte d’ensoleillement. Il a également précisé que lorsqu’une obstruction significative résulte de la perte totale d’éclairement d’une pièce d’au moins un des appartements de l’immeuble voisin, la gravité de l’atteinte doit être appréciée en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, telle que sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d’éclairement d’ensemble du ou des appartements concernés.

Cela étant précisé, le Conseil d’Etat a jugé que les juges du fond n’avaient pas commis d’erreur de droit en retenant que la construction projetée ne portait pas gravement atteinte aux conditions d’éclairement de l’immeuble voisin, en se fondant sur le fait que les pièces privées d’éclairement du fait dudit projet constituaient des salles de bains éclairées exclusivement par des jours de souffrance, prenant ainsi en compte leur destination et leur rôle dans le niveau d’éclairement d’ensemble des appartements concernés.

Par ailleurs, le Conseil d’Etat a également relevé que le 1° de l’article UG 7.2 du règlement du PLU de Paris prévoit que les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes.

Sur ce point, le Conseil d’Etat a précisé qu’eu égard à l’objet de ces dispositions qui est d’aménager les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, une servitude dite de « cours communes » peut être instituée, alors même qu’une des parcelles concernées ne comporterait pas de bâtiments, mais seulement des infrastructures ou ne serait pas encore bâtie.

Ainsi, le Conseil d’Etat a estimé en l’espèce que la convention de cours communes conclue entre la société d’HLM et la SNCF propriétaire d’une parcelle voisine était conforme à ces dispositions, même si cette parcelle n’accueillait pas de bâtiments, mais uniquement des infrastructures ferroviaires.