Précisions sur l’appréciation de l’obligation de création de logements sociaux dans un immeuble collectif

Le Conseil d’Etat a apporté des précisions sur l’appréciation de l’obligation de création de logements sociaux dans les projets d’immeubles collectifs au sein d’une commune carencée (CE, 5^ème et 6^ème chambres réunies, 11 février 2025, n°491009, Mentionné aux tables du recueil Lebon).

Par un arrêté préfectoral, la commune de Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne) a été déclarée carencée au titre de la réalisation des objectifs de production de logements sociaux et la compétence pour délivrer les autorisations d’urbanisme a été transférée au préfet du département, sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, à l’exception des opérations portant sur la création de trois logements ou moins.

Par un arrêté pris en application de ses pouvoirs, le préfet a refusé de délivrer à une société un permis de construire portant sur un immeuble comportant dix logements, trois commerces et des parkings, et conduisant à la construction d’une surface de 759 m² de logement sur une surface de plancher totale de 934 m². Cette société ayant saisi le tribunal administratif de Melun aux fins d’annulation de cet arrêté, ce dernier a fait droit à sa demande.

Saisi à son tour, le Conseil d’Etat a d’abord rappelé qu’il résulte de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme qu’un immeuble collectif est soumis à l’obligation prévue par ces dispositions de compter une part de logements locatifs sociaux, soit lorsqu’il comporte plus de douze logements, soit lorsqu’il consacre plus de 800 m² de surface de plancher à un usage d’habitation.

Cela étant rappelé, le Conseil d’Etat a ensuite précisé que, lorsqu’un immeuble répond à l’un de ces critères, la proportion de 30 % de logements locatifs sociaux, prévue par ces dispositions, s’applique au nombre de logements familiaux figurant dans le projet, sans considération de la part que représente leur surface au sein de la surface totale dédiée à l’habitation dans l’immeuble.

Ainsi, le Conseil d’Etat a jugé qu’en relevant que le seuil de 800 m² mentionné à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme s’appréciait, qu’elle que soit la destination principale de l’immeuble, au regard de la seule surface de plancher du projet dédiée aux logements, le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de droit.