Précisions sur la définition des limites séparatives de propriété et sur l’application d’une marge d’isolement entre deux constructions

Par une décision du 8 novembre 2019, le Conseil d’Etat a donné une définition des limites séparatives de propriété et a précisé que la prescription par un document d’urbanisme d’une marge d’isolement entre deux constructions ne concerne pas les maisons jumelées ou « en bande » sans vue les unes sur les autres.

En l’espèce, le maire d’une commune a délivré un permis de construire valant division, comprenant des démolitions et portant sur la réalisation de vingt logements individuels dont quatorze logements destinés à être occupés séparément mais accolés deux à deux sous forme de maisons jumelées et six logements destinés à être occupés séparément mais accolés trois par trois ; et deux immeubles collectifs de trente-neuf logements.  Toutefois, des voisins du projet ont demandé l’annulation de cette autorisation. Leur requête a été rejetée et ce jugement a été confirmé en appel.

D’une part, le Conseil d’Etat relève que le règlement du plan d’occupation des sols applicable prévoit une marge d’isolement pour toute construction non implantée sur une limite séparative. Il précise que « les limites séparatives s’entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu’il ne s’agit pas de voies ou d’emprises publiques ».

Il en déduit que la Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en déduisant de la destination de la parcelle voisine du projet, sur laquelle est installé un transformateur, et de sa très faible superficie, ne lui permettant pas d’accueillir une habitation, que la limite de propriété séparant les deux parcelles ne pouvait être regardée comme une limite séparative au sens des dispositions de l’article UC 7 du règlement du plan d’occupation des sols. En revanche, le Conseil d’Etat précise que les caractéristiques des propriétés voisines auraient pu être prises en considération pour, le cas échéant, autoriser une adaptation mineure aux règles définies par le document d’urbanisme applicable, en application des dispositions de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme.

D’autre part, en l’espèce, l’article UC 8 du règlement du plan d’occupation des sols prévoyait des marges d’isolement entre les constructions à édifier. Le Conseil d’Etat constate alors qu’en raison de leur objet, et de l’absence de précision dans le règlement, les dispositions de l’article précité n’ont pas pour effet d’interdire la construction de maisons jumelées ou  » en bande « , qui n’ont pas de vues les unes sur les autres. En l’espèce, la Haute juridiction a considéré que la cour administrative d’appel n’avait pas commis d’erreur de droit en regardant, pour apprécier le respect de l’article précité, chaque groupe de deux ou trois logements comme une même construction au sens des dispositions de cet article.