Perpétuité du droit réel de jouissance spéciale attaché à un lot de copropriété établi pour l’usage et l’utilité des autres lots

En l’espèce, en acquérant un lot à usage de piscine, une SCI a conclu une convention valant additif au règlement de copropriété aux termes de laquelle elle s’est engagée à assumer les frais de fonctionnement de la piscine de même qu’à autoriser son accès gratuit aux autres copropriétaires, avant d’arguer en justice de l’expiration des effets de la convention du fait de l’interdiction des engagements perpétuels.

L’arrêt commenté énonce « qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot » et considère que les juges d’appel ont retenu à bon droit « que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires », de sorte que « ces droits sont perpétuels ».

D’une part, cette décision confirme que le droit réel de jouissance spéciale trouve sa source dans la seule volonté des parties, en l’occurrence dans le règlement de copropriété et la convention valant additif et non dans les textes du code civil relatifs aux démembrements de propriété que sont l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation.

D’autre part, elle admet de manière claire que le droit réel sui generis peut être perpétuel dès lors qu’il s’agit d’« une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires », c’est-à-dire d’une charge imposée à un fonds en faveur d’un autre fonds, comme en matière de servitudes.