Pas de constitution d’un syndicat secondaire en l’absence de constructions matériellement distinctes et indépendantes

Aux termes de l’article 27, in fine, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965¹, un syndicat secondaire se voit conférer, lors de sa constitution, une autonomie d’existence et de gestion par rapport au syndicat principal dès lors qu’il est doté de la personnalité civile.

En l’espèce, des propriétaires ont assigné deux syndicats principaux en annulation de la résolution de l’assemblée générale d’une copropriété de sept bâtiments qui avait décidé de la création d’un syndicat secondaire propre à cinq de ces bâtiments. Devant la Haute Juridiction, ils soutenaient que l’une des conditions de constitution de ce syndicat secondaire, posée par l’article 27 précité², était l’existence de bâtiments séparés et distincts, condition non remplie en l’espèce dès lors que des sas reliaient un garage à trois bâtiments et qu’un de ces bâtiments était accessible par un garage collectif.

Pour la Cour de cassation, l’expression « plusieurs bâtiments » désigne des « constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs », ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

¹ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 27, al. 3 : « Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. »

2 Idem, art. 27, al. 1 et 2 : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire. / Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24. »