Logement social – bail : Domaine de l’obligation de relogement de la société HLM

Civ. 3^e, 20 déc. 2018, n° 18-10.124 – Pas d’obligation du bailleur social de relogement du sous-occupant

Depuis la loi du 1^er septembre 1948, dès lors qu’ils remplissent leurs obligations locatives, les locataires bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux, sans limitation de durée et quelle que soit l’évolution de leur situation familiale et de leurs revenus. Pour les locataires d’habitations à loyers modérés, l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation limite ce droit au maintien dans les lieux notamment en cas de sous-occupation du logement, en prévoyant que le bailleur social doit proposer un nouveau logement, plus adapté aux nouveaux besoins du locataire lorsque les conditions de sous-occupation du logement actuel l’imposent.

En l’espèce, une société d’habitations à loyer modéré a donné à bail un appartement de six pièces à un locataire. Au décès de celui-ci, le bail a été poursuivi par sa veuve. Suite au décès de cette dernière, le fils a continué à occuper le logement. Le bailleur l’a alors assigné en résiliation du bail, considérant qu’il ne pouvait bénéficier du transfert du bail en raison de l’inadéquation entre le logement et sa situation.

Les juges du fond ont jugé que la demande de résiliation était de plein droit du bail et que la société bailleresse n’était pas tenue de lui proposer un relogement.

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel, raisonnant en deux temps : le logement n’étant pas adapté à la situation du demandeur, il ne pouvait demander le transfert du bail à son profit, et l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation ne s’appliquant qu’aux rapports entre l’organisme de logement à loyer modéré et le locataire, il n’avait pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Dès lors, la société HLM n’est pas tenue de proposer un relogement au demandeur qui n’a pas cette qualité.

En vertu de l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur est uniquement obligé envers son locataire et non envers un sous-occupant de l’appartement qui fait une demande de relogement.