Par une décision du 14 juin 2021, le Conseil d’Etat a considéré que le juge administratif doit s’assurer que l’instauration de cônes de vue ou de zone non aedificandi dans le règlement d’un PLU est le seul moyen possible pour préserver un élément du paysage dont l’intérêt le justifie, ainsi que de sa proportionnalité.
En l’espèce, la modification d’un PLU a introduit, au sein de la zone urbaine U de la commune, l’interdiction de toute construction à l’intérieur des cônes de vue et des zones non aedificandi figurant au plan de zonage.
En raison de cette modification du PLU, deux parcelles appartenant à la même société sont devenues inconstructibles. L’une des parcelles l’est devenue en raison de l’identification au plan de zonage d’un cône de vue dont l’objet est de préserver, depuis une rue perpendiculaire au rivage, une perspective sur le littoral. De plus, l’autre parcelle a été en grande partie intégrée dans une zone non aedificandi afin de protéger le littorale d’une urbanisation excessive.
Cette société a donc demandé aux juges administratifs de première instance, d’annuler la modification du règlement du PLU. Toutefois, sa requête a été rejetée et ce jugement a été confirmé en appel.
Saisie à son tour, le Conseil d’Etat rappelle que les articles L. 151-19 et L. 151-23 du code de l’urbanisme permettent de prévoir dans le règlement du PLU des dispositions visant à protéger, mettre en valeur ou requalifier un élément du paysage dont l’intérêt le justifie, notamment en instituant un cône de vue ou en identifiant un secteur en raison de ses caractéristiques particulières.
La Haute juridiction précise que la localisation, la délimitation de tels cônes de vue ou secteur et les prescriptions applicables doivent nécessairement être proportionnées et ne peuvent excéder ce qui est nécessaire à l’objectif recherché.
Elle ajoute, au surplus, qu’une « interdiction de toute construction ne peut être imposée que s’il s’agit du seul moyen permettant d’atteindre l’objectif poursuivi ».
Ainsi, le Conseil d’Etat a jugé que la cour administrative d’appel avait commis une erreur de droit en considérant que la commune avait pu établir un cône de vue et des zones non aedificandi, sans rechercher si cette interdiction constituait le seul moyen d’atteindre les objectifs recherchés de valorisation des perspectives sur le littoral et de préservation de la frange littorale d’une urbanisation excessive.