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L’imprescriptibilité reconnue aux actions en expulsion

Par deux affaires la Cour de cassation reconnait que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre est imprescriptible.

Dans une première affaire, un propriétaire engage une action en expulsion à l’encontre d’une ancienne salariée bénéficiant d’un logement de fonction, qui avait continué à occuper son logement même après avoir été admise à la retraite.

L’actuel propriétaire qui n’est plus son employeur souhaitant vendre le bien concerné, lui avait fait part d’un courrier afin qu’elle quitte les lieux, ce qu’elle n’a pas fait alors qu’elle avait été admise à la retraite depuis le 31 juillet 2004.

Une assignation en expulsion lui avait donc été adressée par huissier.

L’ancienne salariée faisait valoir que l’action du bailleur était prescrite car elle était fondée sur le contrat de travail qui est une action personnelle, et donc soumise à la prescription quinquennale.

Au contraire, pour le bailleur l’action étant fondée sur le droit de propriété et visée à obtenir l’expulsion de l’ancienne salariée, l’action était imprescriptible.

Dans la seconde affaire, les faits de l’espèce concernaient, la vente d’une maison et d’une partie d’un terrain par trois indivisaires à deux acquéreurs.
Pour une partie de l’exploitation agricole appartenant aux co-indivisaires, les acquéreurs se prévalaient d’un bail verbal.

Un des acquéreur a informé les co-indivisaires qu’il cessait son activité, mais que le second acquéreur continuait cette exploitation et réglerait les fermages.

Fort de cette information, le 13 décembre 2016, les co-indivisaires ont assigné les acquéreurs en « contestation de tout titre d’occupation de la parcelle, interdiction d’y pénétrer et expulsion. »

La Cour d’appel a considéré que l’action des co-indivisaires n’était pas « une action réelle immobilière mais une action dérivant d’un contrat se prescrivant par cinq ans ».

Ainsi, la Cour d’appel a pris comme point de départ de la prescription l’acte par lequel les co-indivisaires ont rendu à l’acquéreur, qui se prévaut d’un bail verbal, les chèques qu’il leur avait adressés, et qu’en conséquence l’assignation délivrée le 13 décembre 2016 était hors délai.

Dans les deux affaires, sur le fondement des articles 544 et 2227 du code civil, la Cour de cassation a reconnu que « selon le premier de ces textes, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Selon le second, le droit de propriété est imprescriptible. »

Par-là, la Cour casse et annule, les deux arrêts pour lesquels ils avait été interjetés appel au motif que « l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription ».

Sources et liens

Cour de Cassation, 3ème ch. civ., 25 mars 2021, n° 20-10.947 ;
Cour de Cassation, 3ème ch. civ., 9 septembre 2021, n° 20- 15.619

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