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Baux commerciaux – Loi Pinel : Le réputé non écrit n’est pas la nullité

La clause d’un bail commercial en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, prévoyant l’exclusion du droit à indemnité d’éviction, est réputée non écrite même si la prescription de l’action en nullité, qui était alors le régime applicable, était acquise avant l’entrée en vigueur de cette loi.

Dans cette affaire1, un preneur a reçu le 23 septembre 2014 un congé comportant un refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

En effet, une clause avait été stipulée dans le bail signé en 2002 qui prévoyait qu’en cas de congé donné par le bailleur avec refus de renouvellement le preneur ne pouvait se prévaloir d’aucune indemnité d’éviction.

Se posait donc la question de savoir si le preneur pouvait contester cette clause dès lors que le bail avait été conclu antérieurement à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises2, dite « loi Pinel », et que l’action en nullité de la clause était prescrite.

En effet, avant la réforme du 18 juin 2014, la clause écartant tout paiement d’une indemnité d’éviction, ayant donc pour effet de faire échec au droit au renouvellement, était considérée comme nulle et de nul effet en application des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa version alors en vigueur3.

Néanmoins, une telle clause ne pouvait être sanctionnée par la nullité que si une action en ce sens était intentée dans le délai de deux ans prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce4 ; une fois la prescription biennale acquise, la clause ne pouvait plus être contestée par voie d’action.

Puis, l’article L. 145-15 du code de commerce a été modifié par la loi Pinel5 et la sanction de la nullité a disparu au profit de la sanction du réputé non écrit.

Ces deux sanctions ne sont pas identiques.

En effet, n’encourant aucune prescription, contrairement à l’action en nullité, le caractère non écrit d’une stipulation peut être invoqué à tout moment, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 20206.

Le preneur soutenait, dans le cadre de son action engagée en 2015, que la sanction du réputé non écrit s’appliquait, quand bien même le bail aurait été conclu antérieurement à la loi Pinel, puisque cette dernière s’appliquait aux baux en cours.

Le bailleur faisait quant à lui valoir, s’appuyant sur l’alinéa 1er de l’article 2222 du code civil7 prévoyant que « la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise », que la procédure engagée par le bailleur, pour contester une clause signée en 2002, était irrecevable car prescrite depuis 2004, soit antérieurement à la loi Pinel.

La cour d’appel de Poitiers8 avait jugé que, bien que le bail avait été conclu avant la loi de 2014, la clause prévoyant l’exclusion de toute indemnité d’éviction devait être réputée non écrite puisque cette loi s’appliquait aux baux en cours.

La Cour de cassation a approuvé cette juridiction dans la mesure où le bail était en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, cette dernière doit s’appliquer, précisant qu’il importait peu que la prescription biennale ait été acquise avant cette entrée en vigueur.

En effet, l’article 2222 précité du code civil ne peut s’appliquer puisque la loi nouvelle n’a pas allongé la durée de la prescription mais a abolie la sanction de la nullité pour la remplacer par la sanction du réputé non écrit.

En conséquence, en ce qui concerne les procédures intentées contre une clause ayant pour objet ou pour effet de faire échec au droit au renouvellement, par exemple parce qu’elle exclut tout versement d’une indemnité d’éviction, il faut uniquement s’interroger sur le point de savoir si le bail était en cours – ou au contraire expiré – lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Sources et liens

1. Cass. civ. 3e, 16 nov. 2023, n° 22-41.091
2. Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
3. C. com., art. L. 145-15 (version en vigueur du 21 sept. 2000 au 20 juin 2014) : « Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »
4. C. com., art. L. 145-60 : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
5. C. com., art. L. 145-15 (version en vigueur depuis le 20 juin 2014) : « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »
6. Cass. civ. 3e, 19 nov. 2020, n° 19-20.405 : « L’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription. »
7. C. civ., art. 2222, al. 1er
8. CA Poitiers, 2e ch., 25 janv. 2022, n° 20/01229

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