L’existence d’un syndicat secondaire doit être prévue par le règlement de copropriété ou décidée par une décision d’assemblée générale

Par une décision du 14 mars 2019, la Cour de cassation est venue confirmer que l’existence d’un syndicat secondaire doit être prévue par le règlement de copropriété ou décidée par une décision d’assemblée générale et qu’elle ne peut donc en aucun cas être déduite de l’existence de parties communes et charges spéciales.

En l’espèce, les copropriétaires d’un lot situé dans un ensemble immobilier comportant deux bâtiments distincts ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale ayant réuni les copropriétaires d’un seul des immeubles.

La cour d’appel a déclaré la demande irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier et non contre le syndicat secondaire de l’immeuble B. Elle estimait que le fait que le règlement de copropriété ait prévu des parties communes et des charges spéciales aux copropriétaires de chaque bâtiment caractérise l’existence d’un syndicat secondaire.

La cour de cassation casse l’arrêt, en considérant : « Qu’en statuant ainsi, alors que la circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Ainsi, l’existence d’un syndicat secondaire ne peut qu’être prévue par le règlement de copropriété prévoyant une telle autonomie de gestion, à la condition que la copropriété comporte différents bâtiments conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, ou peut être décidée par une décision d’assemblée générale spéciale au cours de laquelle seuls les copropriétaires du bâtiment concernés votent.