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Impossibilité de se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme attachée à un lotissement autorisé, en l’absence de cession du lot à la date de délivrance du permis de construire

Le Conseil d’Etat a jugé qu’en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance du lot dont aurait résulté la division d’une parcelle, le bénéficiaire d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de lotissement ne peut pas se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, de la cristallisation des règles d’urbanisme pour le lotissement autorisé.

Par un arrêté du 17 décembre 2015, rectifié le 2 mars 2016, le maire de Bormes-les-Mimosas (Var) a délivré à une société un permis de construire portant sur la démolition d’un studio et la réalisation d’une habitation avec piscine. Un second permis de construire, portant sur le même projet, puis un permis modificatif ont ensuite été délivrés par deux arrêtés respectifs en date des 12 janvier et 25 avril 2017.

Mais des voisins immédiats du projet ont demandé au tribunal administratif de Toulon d’annuler l’ensemble de ces arrêtés. Si le tribunal administratif a rejeté leur demande, la cour administrative d’appel de Marseille y a toutefois fait partiellement droit.

Saisi à son tour, le Conseil d’Etat a relevé que la société pétitionnaire avait adressé au maire de la commune une déclaration préalable de division en deux lots de la parcelle accueillant son projet, en vue de construire sur l’un d’eux, l’autre supportant une villa, et que par un arrêté du 28 avril 2015, le maire ne s’était pas opposé à cette déclaration préalable. Le Conseil d’Etat a ensuite relevé que la société pétitionnaire entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, et n’avait donc pas procédé à la cession dont aurait résulté la division à la date de la délivrance du permis de construire litigieux.

En l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, le Conseil d’Etat a alors jugé que la société pétitionnaire ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait ainsi relever, étant précisé que cet article, dans sa version en vigueur, prévoyait que, dans le cadre d’un lotissement, le permis de construire sollicité ne pouvait être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de 5 ans suivant la date de non-opposition à la déclaration préalable de division en lots.

Ainsi, en jugeant que la règle posée à l’article L. 442-14 susvisé s’appliquait au permis de construire litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard des règles du plan local d’urbanisme approuvé à la date de non-opposition à la déclaration préalable de division en lots formée par la société, le Conseil d’Etat a considéré que la cour administrative d’appel avait commis une erreur de droit.

Sources et liens

CE, 13 juin 2022, n°452457, mentionné aux tables du recueil Lebon

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