Immobilier : Naissance du bail réel solidaire

1) Par une ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016, le gouvernement créé le bail réel solidaire, en application de l’article 94 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

2) Ce nouveau type de bail est dédié à l’activité des organismes de foncier solidaire, créés par l’article 164 de la loi ALUR, n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Ces organismes, sans but lucratif, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, destinés à la location ou à l’accession à la propriété, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale.

3) Le bail réel solidaire, défini à l’article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation, est un « bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes ».

Ce dispositif pourra être appliqué à des bâtiments en rénovation, déjà construits ou ne nécessitant pas de travaux, et à des constructions existantes.

Les logements concernés sont destinés, pendant toute la durée du bail, à être occupés à titre de résidence principale.

Ce bail, consenti aux ménages modestes, peut également bénéficier à un opérateur qui, le cas échéant, « construit ou réhabilite des logements », s’engage «à les mettre en location » ou à vendre «les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées».

La transmission des droits réels immobiliers (vente ou donation) par le preneur obéit à une procédure prévue à l’article L.255-10 du Code de la construction et de l’habitation, laquelle exige notamment un agrément de l’acquéreur par l’organisme de foncier solidaire.

4) L’objectif de ce bail de longue durée est notamment de permettre aux organismes de foncier solidaire de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes, sous plafond de ressource et de loyer ou de prix le cas échéant.

Comme il a été précisé dans le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance, cet objectif ne peut être réalisé que dans le cadre d’une dissociation des propriétés du sol et du bâti.

Un décret en Conseil d’Etat déterminera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions.

5) Ce nouveau bail complète le dispositif du bail réel immobilier, issu d’une ordonnance du 20 février 2014 (article L254-1 du Code de la construction et de l’habitation), destiné, quant à lui, au logement intermédiaire, c’est-à-dire accessibles à des personnes qui disposent de revenus trop élevés pour accéder au logement social, mais n’ayant pas les moyens d’accéder aux logements du secteur privé.