Immobilier : Les critères d’identification d’un bail verbal

Le 31 mars 2016 la 3^ème Chambre de la Cour de Cassation a rendu un arrêt relatif aux critères permettant d’établir l’existence d’un bail verbal.

Les faits étaient les suivants : après le décès de son conjoint, la veuve est demeurée dans le logement, appartenant à une SCI, et occupé par le couple depuis 1999. Se prévalant de l’existence d’un bail verbal, la SCI lui a délivré un commandement de payer portant sur un arriéré de loyers et l’a assignée en réalisation du bail et expulsion.

Le 1^er octobre 2013, le Tribunal d’instance de Nîmes, a considéré que la SCI ne justifiait pas de l’existence d’un bail verbal entre les parties, et a condamné la défenderesse à restituer le bien occupé.

Cette dernière interjette appel, en ce que la décision ordonne son expulsion. La SCI forme un appel incident et conclut à la résiliation du bail verbal liant les parties pour défaut de paiement.

Par suite, la Cour d’Appel de Nîmes a :

« Infirmé le jugement du 1^er octobre 2013 en ce qu’il a rejeté la demande tendant à constater l’existence d’un bail verbal liant les parties et à sanctionner le manquement du locataire dans le respect de ses obligations »

En effet, elle a accueilli les prétentions de la SCI au motif qu’elle :

« produit des déclarations fiscales mentionnant la perception de loyers ainsi que les déclarations des revenus fonciers de ses associés, que les sommes déclarées comme loyers figurent également au crédit du compte bancaire de la SCI et qu’il existe une corrélation entre les opérations au livre journal et le commandement de payer visant des sommes qui ne se retrouvent pas sur ce document comptable ni sur les déclarations fiscales, que l’ensemble de ces éléments apporte la démonstration suffisante d’une occupation continue des lieux qui ne relève pas d’une simple tolérance du propriétaire mais se trouve assortie dès son origine d’une contrepartie onéreuse qui peut être qualifiée de loyer et que la preuve est ainsi établie de l’existence d’un bail ».

La Haute juridiction censure la décision de la Cour d’Appel de Nîmes, pour ne pas avoir recherché le rapport existant entre les parties et donc ni la cause ni l’origine des sommes portées au crédit du compte de la SCI et sur ses déclarations fiscales, éléments sur lesquels la SCI se fondait pour se prévaloir d’un bail verbal.