Des constructions distinctes sur une même unité foncière peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes

Par un arrêt du 28 décembre 2017, le Conseil d’Etat rappelle le principe de l’indivisibilité d’un ensemble immobilier unique, qui doit faire l’objet d’une seule autorisation de construire même lorsque l’ensemble est composé de plusieurs éléments, à moins que ceux-ci ne présentent une vocation fonctionnelle autonome.

Cet arrêt pose également le principe selon lequel des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

Cet arrêt ne constitue pas un revirement, mais il vient éclaircir le régime de divisibilité des autorisations d’urbanisme dont la demande est déposée sur une même unité foncière.

Ainsi, il en ressort que :

• Si les constructions composent un ensemble immobilier unique dont les éléments de construction ne présentent pas de vocation fonctionnelle autonome : une seule demande de permis de construire doit être déposée ;
• Si les constructions composent un ensemble immobilier unique dont les éléments de construction présentent une vocation fonctionnelle autonome : plusieurs demandes de permis de construire peuvent être déposées, sous certaines conditions, mais les règles d’urbanisme sont appréciées à l’échelle du projet d’ensemble ;
• Si les constructions envisagées sur une même unité foncière n’ont pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles : plusieurs demandes de permis de construire peuvent être déposées puisque ces constructions ne composent pas un ensemble immobilier unique, et les règles d’urbanisme sont appréciées pour chaque projet pris indépendamment, c’est-à-dire sur la fraction d’unité foncière à laquelle est attachée la construction.