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Copropriété : Si un syndicat secondaire est créé, le règlement de copropriété doit être modifié

En l’an 2000, une assemblée générale de copropriétaires a décidé de constituer un syndicat secondaire pour l’un des bâtiments de la copropriété. Le propriétaire d’un lot dépendant de ce syndicat secondaire a alors assigné le syndicat des copropriétaires principal en annulation de décisions de l’assemblée générale prises, selon lui, en contradiction avec l’existence du syndicat secondaire, et des décisions d’assemblées postérieures.

La cour d’appel a rejeté cette demande motif pris de ce que la création d’un syndicat secondaire impliquait une spécialisation des charges communes et, par suite, une modification du règlement de copropriété[1].

Dès lors, en l’absence d’une telle modification, le copropriétaire ne pouvait se prévaloir du fait que le syndicat principal avait continué à gérer l’ensemble de l’immeuble et en particulier le bâtiment relevant du syndicat secondaire dont dépendait son lot.

Le pourvoi formé contre la décision de la cour d’appel a été rejeté.

La présente affaire posait précisément la question du maintien des règles de fonctionnement antérieures à la création du syndicat secondaire en l’absence d’accomplissement des formalités nécessaires à son fonctionnement.

S’il est constant que leur accomplissement n’est pas une condition nécessaire et préalable à la création d’un syndicat secondaire, il n’en demeure pas moins que l’on ne voit pas comment il pourrait fonctionner en leur absence. Un tel syndicat se retrouverait ainsi, en l’absence de répartition des charges spécifiques, sans budget propre et donc dans l’incapacité de financer ses missions.

De son côté, le syndic du syndicat principal reste lié par la répartition prévue dans le règlement de la copropriété. Dès lors, si la modification de la répartition des charges est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, encore faut-il qu’elle soit votée. A défaut, comme c’était le cas en l’espèce, le syndicat principal continuera à gérer les bâtiments relevant du syndicat secondaire qui ne pourra tirer argument de son inertie.

La Cour de cassation réaffirme également que la théorie de l’inexistence ne trouve pas à s’appliquer en matière de copropriété.

En effet, une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et qu’elle est sanctionnée par un vote.

Ainsi, les irrégularités d’une telle assemblée, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais seulement annulables.

Sources et liens

Cass. civ. 3e, 5 avr. 2018, n° 17-14.611, 5 avr. 2018, n° 17-14.611

[1] Un syndicat des copropriétaires secondaire peut être créé, soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement, par une assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La création d’un syndicat secondaire implique nécessairement une différenciation des charges puisqu’elle a pour principe d’isoler la gestion et la conservation du bâtiment considéré. Il est donc nécessaire d’établir une nouvelle répartition des charges qui, conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, sera décidée par chaque assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (et non à l’unanimité comme il est de principe pour une modification des charges).

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