Copropriété : Recevabilité de la tierce opposition des copropriétaires dans la procédure de carence

La Cour de cassation a reconnu, par un arrêt en date du 28 janvier 2015 publié au Bulletin de la Cour de cassation ainsi qu’au Bulletin d’information bimensuel, la recevabilité de la tierce opposition d’un copropriétaire à la suite de la constatation judiciaire de la carence de la copropriété dans le cadre de la procédure de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient de préciser que la procédure de carence de l’article L. 615-6 concerne, entre autres, les copropriétés à usage principal d’habitation dont le syndicat est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et, depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR, la santé des occupants.

Cette procédure peut déboucher sur l’expropriation de l’immeuble au profit de la collectivité publique en vue soit de la réhabilitation de l’immeuble, soit de sa démolition pure et simple.

L’arrêt censuré de la Cour d’appel de Metz statuant en matière de référé (Metz, 22 janv. 2013, RG n° 11/02010, AJDI 2013. 621) avait estimé que l’opposition de plusieurs sociétés copropriétaires était irrecevable, compte tenu du fait que « la procédure de l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation est une procédure qui concerne le syndicat des copropriétaires en sa qualité de personne morale représentant la collectivité des copropriétaires, doté de la personnalité civile et ayant qualité pour agir ou défendre en justice ».

La Cour d’appel de Metz avait précisé en outre « que l’ordonnance prononçant l’état de carence est opposable aux copropriétaires pris individuellement », revenant sur une décision antérieure où elle avait jugé les copropriétaires irrecevables à interjeter appel de la décision constatant l’état de carence (Metz, 9 août 2011, RG n° 10/04682, AJDJ 2012).

Dans cette affaire, la Haute juridiction a donc estimé que l’arrêt de la Cour d’appel de Metz  avait privé les copropriétaires de leur droit d’accès au juge.

En effet, selon le juge de cassation, qui rend notamment sa décision au visa de l’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’homme, le droit de représenter les copropriétaires lors de la procédure fondée sur l’article L615.6 du Code de la construction et de l’habitation échappe au syndicat de copropriété eu égard aux conséquences qui peuvent être attachées à la reconnaissance de l’état de carence de la copropriété.